|
דירוג חברי המערכת
המלצה על מאמר
3.7 מתוך 5
|
|
איך בכלל נדע מה כדאי? ניעזר בדוגמא מחיי היום יום:
זוגצעיר משכיר דירת 3 חדרים בקטמונים ב-3,000 שקלים כאשר מחיר המכירה של הדירה הוא 1,500,000 שקל. בעל הבית מציע להםלרכוש את הדירה, האם זה כדאי?
נחלק את התשובה ל-2 חלקים שנחבר בסוף:
חלק ראשון - שכירות מול החזר
נניח , לשם הדוגמא, כי יש לנו הון עצמי התחלתי (כסף שהבאנו מהבית) של 600 אלף שקל, מכאן שנצטרך משכנתא של 900 אלף שקלים כדי לרכוש את הדירה (הדירה עולה 1,500,000 שקלים).
נפרוס את המשכנתא ל-30 שנה (כדי שהחזר המשכנתא החודשי שנשלם לבנק יהיה נמוך כמה שיותר ולא יכביד עלינו – במיוחד אם אנחנו משפחה צעירה בתחילת דרכה).
ניקח בחשבון שהריבית הממוצעת (שכוללת את כל הגורמים המשתנים והקבועים שהבנקים מכניסים) של המשכנתא שלנו היא 6%.
ונשלם החזר הלוואה לבנק של 5,000 שקלים לחודש
*הערה - ניתן למצוא את ההחזר החודשי ע"י שימוש במחשבון משכנתא באינטרנט, כאשר נכניס את הנתונים של הון עצמי (כסף שהבאנו מהבית), גובה המשכנתא (כמה הלוואה אנחנו צריכים), ריבית ממוצעת (מה הריבית הכוללת של המשכנתא – תיקחו 6%) ותקופת ההחזר (30 שנה).
האם כדאי לרכוש את הדירה?
נוכל לחשב שנחסוך 5000-3000 =2,000 שקלים בחודש אם נישאר ונשכיר את הדירה, כמובן במידה והשכירות לא היתה משתנה לכל 30 השנים בהם תכננו לקחת משכנתא...האמנם?
* הערה - במרבית המקרים, מחירי השכירות ומחירי המכירה של הדירות יעלו לאורך זמן – למה?כמות הקרקע היא קבועה וכמות האנשים גדלה.
נחשב את השינוי השנתי במחיר השכירות- עליית השכירות השנתית – שבעל הבית שלנו מעלה כל שנה. בואו נניח שהעלייה בשכירות היא 5% בשנה בלבד - עלייה מתונה יחסית.
נקבל שהשכירות שלנו בשנה ה-30 היא 13,000 שקלים לחודש ובממוצע שילמנו שכירות של 8,000 שקלים (13,000+3,000):2=8,000 לכל אחד מהחודשים במשך 30 השנה הבאות.
יצא שאם נבחר להישאר ולהשכיר את הדירה נשלם שכירות של 3,000 שקלים יותר, מאשר ההחזר החודשי (5,000 שקל שחישבנו מקודם) שנשלם לבנק בעבור המשכנתא.
כמה כסף נפסיד לאחר 30 שנה אם נישאר ונשכיר את הדירה? 3,000*30 שנה*12 חודשים =1,080,000 שקלים...
חלק שני - הון עצמי לדירה או להשקעה אחרת
נניח והיינו משקיעים את 600,000 השקלים איתם לא קנינו בית, למשך 30 שנה (התקופה בה רצינו לקחת משכנתא) בתוכנית חיסכון ל-30 שנה שנותנת ריבית של 4% לשנה.
נקבל 2,000,000 שקל כעבור 30 שנה.
לשם החישוב ניתן להיעזר במחשבון לחישוב ערך השקעה – מצאתי מחשבון כזה ב-calcala.co.il תחת "מחשבון ערך עתידי של השקעה".
עכשיו נשאל מה יהיה ערך הדירה שלנו בעוד 30 שנה?
נחשב את השינוי השנתי בערך הדירה. בואו נחשב שעליית ערך הדירה (1,500,000 שקל) היא נמוכה יחסית – נאמר עלייה של 3% בשנה בלבד
וקיבלנו שכעבור 30 שנה הדירה שווה 3,640,000
*גם כאן ניתן להיעזר במחשבון לחישוב ערך השקעה
כמה כסף נפסיד לאחר 30 שנה, אם נעדיף להשקיע את 600,000 השקלים בתוכנית חיסכון בבנק על פני השקעתם ברכישת דירה? 3,640,000-2,000,000=1,640,000
בדוגמא שהובאה רכישת דירה היא האפשרות הכדאית יותר, אבל אין זה נכון תמיד.
מתי כדאי בוודאות לרכוש דירה על פני שכירות ולהפך?
אין תשובה חד משמעית לעולם!!! – כל מקרה הוא מקרה פרטי
ככלל, ותוכלו לחשב זאת עם דוגמאות מספריות, בשכונות יוקרתיות, כדוגמת רחביה עולה הכדאיות להשכרת דירה על פני רכישה, ובערי פריפריה (ומקומות בהם הדירות נחשבות זולות במיוחד) עולה הכדאיות לרכישת דירה על פני השכרה.
קריטריונים להשכרה או רכישה
א) שכירות חודשית- גורם משתנה בקצב בינוני לאורך זמן – ניתן לקחת כעלייה שנתית של 3%
ב) החזר חודשי – יחסית קבוע וניתן לחשבו במחשבוני משכנתא - הוא מושפע מהגורמים: א) גובה המשכנתא שניקח, ב) תקופת הפריסה ג) הריבית הממוצעת של המשכנתא – עדיף להשתמש בריבית ממוצעת גבוהה יחסית (6%) כדי שתכליל את כל התוספות שמכניסים הבנקים לריבית.
ג)תקופת פריסת המשכנתא בשנים – ניתן לקחת 30 שנה כדי שההחזר החודשי יהיה נמוך כמה שיותר
ד) הון ראשוני (כסף שהבאנו מהבית) לרכישת הדירה- קבוע
ה) שווי הדירה שנרכוש – ידוע מראש
ו)עליית ערך הדירה- 3%
ז)ריבית מתוכנית חיסכון בבנק - 4%
שיקולים נוספים כלכליים ולא כלכליים ברכישת דירה:
יתרון לקנייה: ההון הראשוני משתנה כשמדובר בהשקעה בלבד - לרב כשמדובר ברכישת דירה כל המשפחה מתגייסת ועוזרת למשפחה הצעירה על מנת שתוכל לרכוש דירה ומאידך אם הם היו יודעים כי הכסף יילך לתוכנית חיסכון בבנק הם לא היו מסייעים ומשלימים את הסכום באותה קלות.
יתרון לקנייה: חוסר וודאות מצד בעל הבית בהשכרת דירה – אולי בעל הבית רוצה להרחיב, לשפץ, או אפילו למכור את הנכס. בדירה משלכם הוודאות לגבי עתידכם בדירה גבוהה יותר.
יתרון לקנייה: דירה תוכל להניב לנו מקור הכנסה נוסף לעת זיקנה, ותשחרר אותנו מהתלות המוחלטת בקרנות הפנסיה.
יתרון בהשכרה: בחירת השכונה -האם נוכל לרכוש כיום דירה ברחביה? כנראה שלא. אבל הרבה יותר פשוט לשכור דירה ברחביה. שכירות מאפשרת ניידות גבוהה יותר.
יתרון בהשכרה: ברכישת דירה ישנם שיקולים נוספים כמו שכר טרחת עו"ד, שכר מתווך (אם יש), מס רכישה – פטור לרכישת דירה ראשונה (עו"ד שור תרחיב על כך במפגש השלישי),ועלות שיפוץ שמשתנה על פי הטעם האישי של כל אחד.
|
 |
אהבתם את המאמר ?
תנו לייק |
כניסות 0 |
צפיות 1729 |
|
