ההשפעה הקטלנית של הקיפאון בשוק הדיור על שוק ההון

כדי להבין את הקשר בין בועת נדלן "שוק הונית" שמתפוצצת בקצב מסחרר בשוק ההון לבין השפעתו הקטלנית של הקיפאון בשוק הדיור נצטרך להתבונן ברזולוציה עמוקה יותר הן בעסקיהן של חברות הבנייה והיזמות והן בתפקידו של שוק ההון כספק אשראי ייחודי לחברות אלו.

אך לפני שנבין את הקשר ההדוק בין 2 תופעות הרסניות אלו עלינו להבין מאפיין ייחודי בתחום הנדלן והוא המימון: כאשר חברה יזמית מעוניינת להיכנס לתוך פרוייקט נדלני היא מחפשת אחר מימון. בניגוד לעסקים בתחומים אחרים במשק כמו קמעונאות או רכב, האופי של שוק הנדלן מאפשר לחברות ממגזר זה לזכות במימון פוטנציאלי גבוה יותר מהמימון הפוטנציאלי לו זוכות חברות במגזרים שונים. למה זה כך?

כאשר בנק או מוסד פיננסי זה או אחר מלווים לחברה שמשקיעה ומוכרת נכסים ניידים – שהם כל קבוצת הנכסים (קמעונאות, רכב, תקשורת ועוד) שלא כוללים נכסים נייחים כמו דירות, קרקעות ועוד - הסיכון הפוטנציאלי אותו נוטל המלווה רב יותר.

למה שוק הנדלן זוכה להלוואות רבות יותר משווקים אחרים?

ההבדל בסיכון נובע מהתנהגותם של נכסים ניידים לעומת נייחים – בעוד שהערך של נכס נייד נשחק עם הזמן (ערכה של המכונית יורד, ריהוט מתבלה וערכו נשחק) בשל רמת הבלאי שלו ואפשרות התחלופה הגבוהה שלו, ערכו של הנכס הנייח עולה (קרקע) בשל חוסר האפשרות להחליפו.

במקרה והמלווה מלווה כספים לעסק כושל, שמשקיע ומוכר נכסים ניידים, סביר להניח כי המלווה יישאר בסופו של דבר עם חלק קטן מאוד מהשקעתו אם בכלל, כי הסחורה אותה הוא מחזיק שווה פחות ממה שהיתה שווה בנקודת הפתיחה. לעומת זאת, במקרה והמלווה מלווה לעסק כושל שמשקיע ומוכר נכסים נייחים, סביר להניח כי המלווה יישאר בסופו של דבר עם חלק גדול, באופן יחסי מהשקעתו. זאת, גם אם ערך הנכס הנייח (קרקע) שברשותו נפגע במעט הוא יחזור להיות בעל ערך בעתיד בשל המחסור וחוסר התחלופה של נכס זה.

זו הסיבה בגינה בנקים או כל מוסד פיננסי אחר ייטה לספק הלוואות רבות יותר ובשיעור מימון רב יותר לעסקים העוסקים בנכסי דלא ניידי (נדלן).

מקיפאון במכירת הדירות לניפוץ בועת נדלן בשוק ההון

חברת נדלן רגילה הנכנסת לפרוייקט נדלן (רכישת קרקע +בנייה) נעזרת במימון בנקאי של בין 70% עד 80% מהפרוייקט. מכאן נובע שהסיכון של הבנק (במקרה זה) יעלה בעבור כל קושי בהשלמת הפרוייקט. עם זאת הבנקים לא פראיירים ולכן אינם מספקים לקבלן או לחברה הנדלנית את כל המימון בעבור הפרוייקט מראש, אלא בשלבים, על פי התקדמות הפרוייקט.

אבל מה קורה אם המלווים הם מלווים חוץ בנקאיים, שהם לרב רוכשי האג"חים (איגרות חוב) שהחברה הנדלנית/קבלנית הנפיקה כדי לממן את הפרוייקט?

רוכשי האג"ח רוכשים את כל איגרות החוב, שאמורות לממן את פרוייקט הבנייה בחלקו או בשלמותו, בבת אחת בשלב ההנפקה ולכן הם "תקועים" עם הפרוייקט של אותה חברה מההתחלה ועד הסוף. לעיתים, החברה משעבדת פרוייקט נדלן ספציפי לצורך ביטוח השקעתם של רוכשי האג"ח (במקרה של כישלון הפרוייקט). אבל האם זה מספק ביטוח אמיתי לרוכשים?

תקיעה או ירידה בקצב מכירת דירות חדשות של החברה הקבלנית יכולה להגדיל בפי 2 או אף בפי 3 את משך הפרוייקט. זמן זה חורג לעיתים מהמועד בו על החברה להתחיל ולהשיב את הקרן שהלוו לה רוכשי האג"ח (החברה מחזירה את הריבית על בסיס רבעוני/חצי שנתי בעבור ההלוואה ואת הקרן בפריסה שווה בשנים האחרונות של ההלוואה). במקרה ולחברה לא נותרו עתודות כספיות נוספות, עליה להגיע להסדר חובות עם הנושים. בשלב זה ואפילו קצת לפני כן, ערך האג"חים אותם מחזיקים מלווי החברה מתחיל לצנוח ובועת נדלן שוק הונית זו מתחילה להתפוצץ.

צניחה זו בערך האג"חים של החברה מביאה לבעייה נוספת – משקיעים חדשים לא ירצו לרכוש אג"חים קיימים של החברה ובטח לא אג"חים חדשים ולכן החברה תתקשה להשיג מימון חדש לפרוייקטי בנייה חדשים. מצב זה שנקרא בעגה המקצועית "מחנק אשראי" מייבש את עסקיה של החברה ומביא לירידת ערך מניותיה (שמשקפות את ירידת הערך שהמשקיעים מייחסים לחברה).
קבוצת הרוכשים הירושלמית
http://www.homeinj.co.il

אהבתם את המאמר ? תנו לייק

כניסות 0

צפיות 1723

מאמרים נוספים מאותה קטגוריה

קידום אתרים כל בעל עסק שמכבד את עצמו מחזיק אתר אינטרנט ברשת. ובנוסף, הוא כמובן מופיע כבר בתוצאות החיפוש של גוגל. אבל לא מספיק להופיע רק בתוצאות של גוגל - אלא להגיע לעמודים הראשונים. כל מה שאתם צריכים לדעת על קידום אתרים לאתר שלכם לפני 7 שנים 10 חודשים , מתוך , נכתב על ידי matanwp

מאמרים נוספים מאותו משתמש

הספסרות בקרקעות - מקפיצה שוב את מחירי הדירות בירושלים הספסרות בקרקעות שמכר מינהל מקרקעי ישראל ב-4 השנים האחרונות גורמת למחירי הדירות בירושלים להמשיך לטפס לפני 1 עשורים 1 שנים , מתוך עסקים , נכתב על ידי rochshim

קבוצת רכישה - העידן החדש לפנינו קבוצות הרכישה, שהופיעו בארץ בסערה בעשור האחרון, עוברות כרגע לשלב חדש באבולוציית ההתפתחות שלהן. הקבוצות, שעד לפני 2011 סיפקו לרוכשיהן חיסכון שנבע ברובו מהטבות מס, איבדו כמעט לגמרי יתרון זה וכיום הן מתבססות בעיקר על חיסכון הרווח היזמי ועלויות המימון. עובדה זו, הוציאה קבוצות רכישה רבות מהשוק והותירה בו את הקבוצות המקצועיות יותר. במאמר זה ננסה לסקור מהו מצבן של קבוצות הרכישה מ-2011 ומהן האתגרים העומדים בפניהן בעתיד לפני 1 עשורים 1 שנים , מתוך עסקים , נכתב על ידי rochshim

קבוצת רכישה בירושלים – מחירי דירות של 22% מתחת למחיר שוק בפרוייקט ייחודי זה, המשווק על ידי קבוצת הרוכשים הירושלמית ומאורגן ע"י החל"צ "דיור בר השגה", יירכשו חברי הקבוצה בשלב הראשון את הקרקע עליו עומד הבית ברחוב אילת 16 ובשלב השני ירכשו את שירותי הבינוי. בית זה ששימש בעברו כגן ילדים משמש כיום כוילה פרטית במרכז העיר. הבניין שייבנה הוא בשטח של כ-440 מ"ר בו יבנו 2 קומות + קומת מרתף + עליית גג. האיכלוס יתרחש בעוד כשנתיים וחצי והבנייה תחל בעוד כשנה (לאחר הוצאת היתר בנייה) לפני 1 עשורים 1 שנים , מתוך עסקים , נכתב על ידי rochshim

סופה של קבוצת רכישה בישראל? המושג קבוצת רכישה חדר בעשור האחרון לשוק הדיור הישראלי כמוצר מושך הטומן בחובו יתרונות רבים, אך לאחרונה הוא נעלם בקול דממה דקה. הסיבה העיקרית להיעלמותה של קבוצת הרכישה משוק הנדל"ן הישראלי טמונה בגורמים אחדים, אך בעיקר בגורם מרכזי אחד שהביא לניפוץ חלומותיהם של ישראלים רבים. בכתבה זו ננסה לסקור האם קבוצות הרכישה עומדות להיעלם או האם יש להן תקומה מחודשת? לפני 1 עשורים 1 שנים , מתוך עסקים , נכתב על ידי rochshim

קניית קרקע חקלאית: השקעה מבטיחה או גוב אריות? מצוקת הדיור, ההשקעה הנמוכה הנדרשת (כמה עשרות אפי שקלים ברב המקרים), הפרסומים הנרחבים של התופעה ביחד עם "מיתוסים" שהחלו לצוץ על הצלחת השיטה, הציתו את דמיונם של מחפשי דירות רבים שקפצו אל ההרפתקאה החדשה. זאת, למרות שבידם מידע נדלני מועט ביותר על יתרונותיה וחסרונותיה של ההשקעה החדשה לפני 1 עשורים 1 שנים , מתוך עסקים , נכתב על ידי rochshim