משתמשים
1103
 
 
קטגוריות
62
 
 
מאמרים
7435
 
פתח דף נחיתה בניית אתרי תדמית לעסקים    

קניית קרקע חקלאית: השקעה מבטיחה או גוב אריות?

 
מאת rochshim
פורסם ב 09/10/2012
 
דירוג חברי המערכת
המלצה על מאמר 4.1 מתוך 5
 

בשנה וחצי האחרונות שטף את הארץ גל חדש של יזמויות נדל"ן. גל זה, שהחל מיד לאחר הירידה בפעילות קבוצות הרכישה ב-2011 נקרא "קבוצת רכישה לרכישת קרקע חקלאית".
היזמים החדשים, שהחלו להציע מוצר בעל מחיר זול, ביחס למחירי הדירות שהכירו עד אז מחפשי הדירות, הכניסו למודעות הציבור פנטזיה חדשה – רכישת קרקע חקלאית בזול שתהפוך תוך מספר שנים לדירת מגורים. לכאורה הרוכש יהנה בעסקה גם מהשקעה שתניב מאות אחוזי רווח וגם דירה במחיר מוזל.
מצוקת הדיור, ההשקעה הנמוכה הנדרשת (כמה עשרות אפי שקלים ברב המקרים), הפרסומים הנרחבים של התופעה ביחד עם "מיתוסים" שהחלו לצוץ על הצלחת השיטה, הציתו את דמיונם של מחפשי דירות רבים שקפצו אל ההרפתקאה החדשה. זאת, למרות שבידם מידע נדלני מועט ביותר על יתרונותיה וחסרונותיה של ההשקעה החדשה.
הטרנד החדשני אמנם טומן בחובו הזדמנויות רבות, אך גם סיכונים לא מעטים הנובעים בעיקר ממחסור במידע נדלני וודאי, לגבי מה הולך לקרות בקרקע? שאלה, שאפילו באגפי התכנון של העיריות השונות לא יצליחו לרב לספק לה תשובה. בשל כך, יש לבצע סדרת בדיקות מקיפה לפני הכניסה לעסקה מסוג זה:
ראשית יש לשאול את מארגן הקבוצה כמה יחידות קרקע מתוך החלקות המוצעות הוא רכש? שאלה זו נועדה לבדוק את האטרקטיביות של העסקה. הרי אם קיימת עסקת נדל"ן אטרקטיבית וזולה מאוד לא ייתכן שמארגן הקבוצה לא ירכוש לפחות אחת מהקרקעות המוצעות. אם מארגן הקבוצה מסרב לענות על התשובה או אם הוא לא רכש את אחת מהקרקעות המוצעות, אז כנראה שהוא יודע היטב שהעסקה לא מספיק אטרקטיבית - הרי מארגן הקבוצה מכיר את העסקה יותר טוב מכם והוא יודע יותר טוב מכם האם יש כאן הזדמנות או חתול בשק – ולכן אם הוא לא רכש קרקע מומלץ מאוד להתרחק מהעסקה.
לאחר שגילינו שמארגן הקבוצה רכש קרקע והוכיח לנו זאת, על יד מסמך בעלות כלשהו על יחידות הקרקע שהוא רכש, ניתן להמשיך ולבצע את הבדיקות הנוספות. הבדיקה הבאה היא ייעוד הקרקע והקרבה לאיזור מגורים - את ייעוד הקרקע נוכל לבדוק במחלקת התכנון של הערייה או במועצה המקומית בה נכללת הקרקע. אם הקרקע מיועדת לשמש כפארק לאומי/שמורת טבע/דרך ציבורית/איזור תעשייה או כל ייעוד אחר שאינו משמש למגורים - אין לנו מה להמשיך בבדיקות שלנו.
במידה והקרקע מיועדת למגורים יש לבדוק את קירבתה לאיזור מגורים קיים. יש עדיפות של הרשויות להפשיר קרקע הקרובה לאיזור מגורים קיים מאשר קרקע הרחוקה ממנו. לשם בדיקת המיקום יש להגיע אל הקרקע – או אפילו לראות תצלום אוויר של הקרקע המוצעת ולבדוק שהקרקע המוצעת קרובה ככל הניתן לשטח בו בנויות דירות מגורים.
הבדיקה החשובה הבאה היא בדיקת הבעלות על הקרקע. יש לדרוש ממארגן הקבוצה להביא לנו מסמך המוכיח למי שייכת הקרקע. אם זו קרקע חקלאית פרטית ניתן להמשיך בתהליך, אך אם זו קרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, קק"ל או הסוכנות היהודית, המוצעת לכם בחכירה בלבד, אז האטרקטיביות ברכישת הקרקע יורדת. זאת מכיוון שכל עוד הקרקע שייכת לאחד מהגופים הממשלתיים הנ"ל הם יכולם לבצע שינוי ייעוד וחוכר הקרקע (אתם) תקבלו פיצוי סמלי בלבד.
בשלב הבא ננסה לבדוק מהם הסיכונים הפיננסיים היכולים לחול עלינו כתוצאה מרכישת הקרקע.
1) הפקעה פוטנציאלית – בעת הפשרת קרקעות חקלאיות ושינוי ייעודן למגורים יכולה הרשות המקומית בו נמצאת הקרקע להפקיע עד 40% מהקרקע לטובת שטחים ציבוריים (כבישים, פארקים, מוסדות ציבור ועוד). זאת ללא פיצוי לבעל הקרקע.
2) היטל השבחה – לאחר מימוש תוכנית בניין העיר על הקרקע שנרכשה, יוטל על בעל הקרקע היטל השבחה – זהו מס לרשות המקומית בגובה 50% מעליית המחיר בין מחיר רכישת הקרקע לבין המחיר ששווה הנכס לאחר מימוש התוכנית. ניתן להתמקח עם הרשות המקומית על מס זה ולהקטין אותו במקרים מסויימים בעשרות אחוזים. מס עירוני זה ישולם רק עם מימוש תוכנית בניין העיר על ידי רוכש הקרקע.
3) מס רכישה – ברכישת קרקע יוטל מס רכישה של 5% על מחיר הקרקע.
4) מס שבח – לאחר הפשרת הקרקע ולאחר בניית דירתכם על הקרקע, תרצו אולי למכור את הדירה שבניתם. במקרה זה יוטל על מוכר הקרקע מס שבח בגובה של 20%, על עליית שווי הנכס מרגע רכישת הנכס (במקרה זה הקרקע החקלאית) ועד יום המימוש. עם זאת, ישנם פטורים רבים הנוגעים למס שבח ורצוי להשתמש בהם על פי צורך כדי להימנע מתשלום מס זה.
לאחר בדיקות אלו ולאחר שתבצעו חישוב של הכדאיות הכלכלית בהשקעה בקרקע חקלאית, ישנו סיכון נוסף שאין דרך להעריכו בצורה מוחלטת והוא גורם הזמן. תהליך הפשרתה של קרקע חקלאית מצריך עבודה של וועדות ואישורים רבים וכל רשות מקומית עובדת בקצב שונה ולכן בכניסה להתליך של רכישת קרקע חקלאית לשם הפשרתה יש לקחת בחשבון שלא נוכל להעריך את הזמן בו תופשר הקרקע ותשמש אותנו למגורים. עם זאת, נוכל לצמצם את זמן התהליך על ידי כניסה לקבוצת רכישה לרכישת קרקע חקלאית עם מארגן או בעלי מקצוע שלהם ניסיון רב של עבודה מול מחלקות התכנון ברשות המקומית.
לסיכום, לאחר ביצוע הבדיקות הנחוצות ניתן להתייחס לרכישת קרקע חקלאית כהשקעה ספקולטיבית שתמומש תוך מספר שנים בודדות עד עשרות שנים ועשויה להניב עשרות עד מאות אחוזי רווח, אך אם אתם זוג המחפש דירת מגורים בטווח הזמן הקרוב – אופציה זו לא כנראה לא תשרת אתכם בצורה האופטימלית.
קבוצת הרוכשים הירושלמית
אהבתם את המאמר ?
תנו לייק
כניסות
0
צפיות
1058

 

מאמרים נוספים מאותה קטגוריה

 
אחסון תכולת דירה מה חשוב לדעת
הקבלן מתעכב עם הדירה, אתם נאלצים מפנים דירה שכורה ועדין לא מצאתם לאן לעבור או עוברים לחו"ל, אחסון תכולת הדירה יכול להיות פתרון נוח לזמן קצר או ארוך.
לפני 1 ימים 45 דקות , מתוך עסקים , נכתב על ידי verdlev
מה צריך לדעת על פרסום בערבית?
פרסום הוא לא פחות ממלאכת אומנות. כדי למכור את המוצר שלך, אתה חייב לקלוע באופן הטוב ביותר לקהל היעד אליו אתה מכוון, להבין את השפה שלו, את המסרים שמדברים אליו ובסופו של דבר מניעים אותו לפעולה. כדי להצליח בכל אלו – אתה חייב להיות ממוקד.
לפני 11 חודשים 1 שבועות , מתוך עסקים , נכתב על ידי george2il@yahoo.com
ספסלים עשה זאת בעצמך
אם אתם נגררים חובבים או אפילו אם אתם חסרי כל ניסיון ורוצים להתנסות במשהו חדש ויצירתי; למה שלא תנסו לבנות ספסלים לבית או לגינה בשיטת עשה זאת בעצמך
לפני 4 שנים 5 חודשים , מתוך עסקים , נכתב על ידי centrifogo
גיל פוגוזליץ- עשרת הדיברות לאנשי עסקים שרוצים להתקדם
רעיונות ועצות,או 10 דיברות לאיש/אשת עסקים כדוגמת גיל פוגוזליץ, שמומלץ לקחת לדרך:
לפני 4 שבועות 12 שעות , מתוך עסקים , נכתב על ידי פוגוזליץ גיל- קידמה וטכנולוגיה
איך הפכתי לסמנכ"לית לפני גיל 25?
טרנד, או העולם החדש? הרבה צעירות בימינו מצליחות להתברג למשרות ניהוליות בכירות במגוון חברות. יצאנו לשוחח עם אחת מהן ושאלנו איפה היא עובדת ואיך היא מרגישה לגבי התפקיד שלה, חלק מהתשובות יפתיעו אתכם.
לפני 1 שבועות 4 ימים , מתוך עסקים , נכתב על ידי נעה כהן

מאמרים נוספים מאותו משתמש

 
קבוצת רכישה - העידן החדש לפנינו
קבוצות הרכישה, שהופיעו בארץ בסערה בעשור האחרון, עוברות כרגע לשלב חדש באבולוציית ההתפתחות שלהן. הקבוצות, שעד לפני 2011 סיפקו לרוכשיהן חיסכון שנבע ברובו מהטבות מס, איבדו כמעט לגמרי יתרון זה וכיום הן מתבססות בעיקר על חיסכון הרווח היזמי ועלויות המימון. עובדה זו, הוציאה קבוצות רכישה רבות מהשוק והותירה בו את הקבוצות המקצועיות יותר. במאמר זה ננסה לסקור מהו מצבן של קבוצות הרכישה מ-2011 ומהן האתגרים העומדים בפניהן בעתיד
לפני 6 שנים 3 חודשים , מתוך עסקים , נכתב על ידי rochshim
הספסרות בקרקעות - מקפיצה שוב את מחירי הדירות בירושלים
הספסרות בקרקעות שמכר מינהל מקרקעי ישראל ב-4 השנים האחרונות גורמת למחירי הדירות בירושלים להמשיך לטפס
לפני 6 שנים 4 חודשים , מתוך עסקים , נכתב על ידי rochshim
קבוצת רכישה בירושלים – מחירי דירות של 22% מתחת למחיר שוק
בפרוייקט ייחודי זה, המשווק על ידי קבוצת הרוכשים הירושלמית ומאורגן ע"י החל"צ "דיור בר השגה", יירכשו חברי הקבוצה בשלב הראשון את הקרקע עליו עומד הבית ברחוב אילת 16 ובשלב השני ירכשו את שירותי הבינוי. בית זה ששימש בעברו כגן ילדים משמש כיום כוילה פרטית במרכז העיר. הבניין שייבנה הוא בשטח של כ-440 מ"ר בו יבנו 2 קומות + קומת מרתף + עליית גג. האיכלוס יתרחש בעוד כשנתיים וחצי והבנייה תחל בעוד כשנה (לאחר הוצאת היתר בנייה)
לפני 6 שנים 3 חודשים , מתוך עסקים , נכתב על ידי rochshim
סופה של קבוצת רכישה בישראל?
המושג קבוצת רכישה חדר בעשור האחרון לשוק הדיור הישראלי כמוצר מושך הטומן בחובו יתרונות רבים, אך לאחרונה הוא נעלם בקול דממה דקה. הסיבה העיקרית להיעלמותה של קבוצת הרכישה משוק הנדל"ן הישראלי טמונה בגורמים אחדים, אך בעיקר בגורם מרכזי אחד שהביא לניפוץ חלומותיהם של ישראלים רבים. בכתבה זו ננסה לסקור האם קבוצות הרכישה עומדות להיעלם או האם יש להן תקומה מחודשת?
לפני 6 שנים 3 חודשים , מתוך עסקים , נכתב על ידי rochshim
קניית קרקע חקלאית: השקעה מבטיחה או גוב אריות?
מצוקת הדיור, ההשקעה הנמוכה הנדרשת (כמה עשרות אפי שקלים ברב המקרים), הפרסומים הנרחבים של התופעה ביחד עם "מיתוסים" שהחלו לצוץ על הצלחת השיטה, הציתו את דמיונם של מחפשי דירות רבים שקפצו אל ההרפתקאה החדשה. זאת, למרות שבידם מידע נדלני מועט ביותר על יתרונותיה וחסרונותיה של ההשקעה החדשה
לפני 6 שנים 4 חודשים , מתוך עסקים , נכתב על ידי rochshim
 
 
רשימת משתמשים באתר    /    מאמרים    /    יצירת קשר    /    קניית קרקע חקלאית: השקעה מבטיחה או גוב אריות?
קניית קרקע חקלאית: השקעה מבטיחה או גוב אריות?
המאמרים באתר זה מועלים ע"י הגולשים, אם מצאתם תוכן בלתי הולם - צרו קשר איתנו לבירור הנושא.
מאמרים בדף זה שייכים לנושא עסקים , אם יש לך מאמר רלוונטי לתחום עסקים נשמח אם תוסיף אותו.
הזכויות בתכנים אלו שייכים לבעליהן. © אתר מאמרים ביז