משתמשים
1103
 
 
קטגוריות
62
 
 
מאמרים
7435
 
פתח דף נחיתה בניית אתרי תדמית לעסקים    

השוואה בין השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל - יתרונות וחסרונות

 
פורסם ב 12/08/2017
 
דירוג חברי המערכת
המלצה על מאמר 3.7 מתוך 5
 

שלום חברים ,

אני רוצה לחלוק איתכם את הניסיון שלי בהשקעותיי בארץ ובחו"ל . אני ואשתי היינו זוג שכירים ממעמד הביניים , התפרנסנו ברמה די סבירה, לאחר תשלומי משכנתא והלוואות היינו מצליחים עוד לחסוך בסוף חודש. לפני כשנתיים אישתי קיבלה פיצויים לאחר שמפעל שבו היא עבדה , נמכר לבעל אחר . סכום הפיצויים עמד על 300000 ש"ח והכסף הזה העסיק אותי לכמה חודשים טובים . לא ידענו מה לעשות עם הכסף- מצד אחד לא רצינו להשאיר כסף בניהול חברת ביטוח כי תשואה שהיא שילמה לנו , הייתה מגוכחת , מצד שני אם היינו משקיעים כסף בקניית דירה שניה - היינו משלמים מס רכישה 8% (תודה למר כחלון) וגם היינו משלמים מיסים לאחר מכירת הדירה .

תשואה על השקעה בשוק הדיור ישראלי הייתה ונשארה נמוכה ולכן עקב שילוב של מיסים גבוהים ותשואה נמוכה ,החלטנו לפסול השקעת הנדל"ן בארץ . לשמור כסף בבנק - בכלל לא בא בחשבון , בשוק ההון אני לא מבין כמו רוב האנשים בארץ וכתוצאה מכך באופן טבעי התחלנו להתעניין בהשקעות נדל"ן בחו"ל .בדקתי כיוונים הבאים :גרמניה , ארצות הברית , ברצלונה , מדריד ,בודפשט ופראג.

את ההשקעה בגרמניה פסלתי בגלל כמה סיבות :

1) מס על השכרת דירה יכול להגיע עד 25%

2) חוקים מאד קשים ונוטים לטובת שוכר ולא משכיר . יכול להיווצר מצב ששוכר יפסיק לשלם לכם וזה יהפוך לכאב ראש מאד גדול שלכם . פשוט לא תכלו להוציא שוכר מדירתכם - גם תפסידו כסף וגם לא מעט עצבים

3) חוקים מאד נוקשים לגבי עלית מחיר שכירות.למשל ,החוק שנכנס בברלין ביוני 2015 קובע תעריפי שכירות לכל אזור בעיר ומשכירים יכולים להרשות לעצמם להעלות מקסימום עד 10% את דמי שכירות מעל גובה התעריף . בגלל שבגרמניה אנשים עושים חוזים לטווח ארוך , זה כן יכול להפוך לבעיה שלכם בתור משקיע.

4)עקב מצוקה בדיור בר השגה הרבה עיריות בגרמניה אוסרות על משקיעים להשכיר דירות לתקופות קצרות .

5) מחירי דיור בערים הגדולות כבר הספיקו לעלות די משמעותית לכן כדאיות השקעה מוטלת בספק .

השקעה בספרד נראית מעניינת אבל רק אם אתם מתעניינים בעסקאות EXIT ולא בנדל"ן מניב .

כיוון שחיפשנו עסקאות עם נדל"ן מניב לטווח ארוך סימני התאוששות כלכלת ספרד נראו לנו די מדאיגים ,

כלכלה לא יציבה ,רף האבטלהמעל 20%, צעירים עוזבים לחפש עבודה למדינות אחרות באירופה, כמות מהגרים מארצות ערב ואפריקה די גבוהה . כדי לשפר את המצב ממשלת ספרד נתנה הוראה לבנקים מקומיים לתת לאזרחים זרים משכנתאות בהיקף עד 60% מימון משווי הנכס . זה אכן השפיע לטובה , אבל עקב מצב סוציו -אקונומי נמוך של האוכלוסיה המקומית נמענו מהשקעה בספרד.

בנוסף ,אם אתם רוצים להמיר את הנכס שלכם מהשכרה לטווח ארוך להשכרה לטווח קצר אז תצטרכו להוציא רשיון מעירייה מקומית

אחרת אתם עלולים לחטוף קנס גדול.

את ההשקעה בארצות ברית פסלנו מ-3 סיבות :

1) מרחק גדול . אם משהו קורה ואתם צריכים לבקר בנכס מסיבה כלשהי אז תצטרכו לטוס בסביבות 12 שעות עד שתגיעו למקום .

המרחק הגדול ,לדעתי , מקשה על השליטה שלכם בנכס . מכיר סיפור של חברים שהחליטו למכור נכס בארצות הברית כיוון שנפלו קורבן לחברת ניהול רמאית .בעלים של חברת ניהול החליטו להרוויח בדרך לא נקיה והתחילו לגבות מבעלים של הנכס דמי שיפוצים שלא היו , החלפת מזגן נוספת עלתה להם בסביבות 1000 דולר .לאנשים לא היה כוח להתעסק עם זה והם החליטו להיפטר מדירה .

2) מיסים .מיסים על דמי שכירות בארצות הברית יחסית נוחים אבל יש להם מס ירושה שהוא לא הוגן מבחינתי : אם אתם החלטתם להוריש את הנכס שקניתם ,היורש תצטרך לשלם מס על הירושה וזה לא הוגן כי בעצם בקניה שילמתם את כל המיסים וכסף שבו קניתם את הנכס הוא גם אחרי מיסוי .

3) בנקים בארצות הברית לא ממהרים לתת לאזרחים זרים משכנתא לקניית נכסים .

השקעה בבודפשט נפסלה עקב 2 סיבות :

1) למרות המחירים יחסית נמוכים צריך לשים לב למצב הפוליטי בהונגריה.סימן שמאד מדאיג אותי - כאשר המפלגה האנטישמית UBEK תופסת מקום השלישי בפרלמנט המקומי . זה משקף את השקפת העולם של אנשים שגרים בהונגריה וביום אחד מצב יכול להחמיר עוד יותר . זה הופך השקעה ללא בטוחה .

2) בהונגריה מערך משכנתאות לא מפותח עבור אזרחים זרים לכן תצטרכו להביא את כל ההון מהבית .

מצאנו מקום די מפתיע להשקעה- פראג .

יתרונות ההשקעה היו די חזקים בהשוואה ליעדים אחרים שבחנתי :

1) בנקים מקומיים נותנים לאזרחים זריםמשכנתא עד 90% משווי הנכס . יתרון זה מאד חשוב מבחינתי: הדבר הראשון שאני בוחן בהשקעה - כמה כסף מהון הצמי אני צריך להביא מהבית ? במקרה של פראג - השקעה הראשונית מסתכמת בערך ב-50000 - 60000 שח וזה בהחלט התחלה טובה עבור משקיע עם הון עצמי מצומצם .אני מכיר מספר אנשים ממעמד ביניים מינוס שקנו דירה בפראג כי לא היה להם מספיק הון עצמי כדי לקנות בארץ דירה הראשונה שלהם . הם השקיעו את כל מה שהיה להם - 100000 שח וכעבור שנתיים ההשקעה שלהם החזירה 100% רווח . הם הביאו 100000 שח , לקחו משכנתא בבנק מקומי ונכון להיום מחיר הדירה שלהם עלה ב-100000 שח .

2) משכנתא ניתנת בריבית מאד נמוכה - בסביבות 2% ללא הצמדה . לצורך השוואה - משכנתא בארץ ל-25 שנים בריבית קבועה ללא הצמדה תוכלו לקבל בריבית- 4-5% לשנה ,תלוי באחוז מימון שלכם .

3) עיר מאד תיירותית- ועובדה הזאת נותנת גמישות בהמרת נכס שלכם מהשכרה לטווח ארוך להשכרה לטווח קצר עבור תיירים .

נכון להיום אין שום רגולציה מצד של עיריית פראג בנושא השכרת דירות לתיירים כמו שזה נהוג בערים אחרות שבחננו מקודם.

4)לאחר הגשת דוח שנתי לרשויות מס בפראגיצא לנו סכום 0 בתשלומי מיסים עבור רווח שהפקנו מהשכרת 2 דירות לטווח הארוך.

לפי דברי רואה חשבון מקומי שהגיש עבורינו את הדוחות-כל עוד כמות הדירות לא עולה על 5-6 אתם לא תעניינו את רשויות המס מקומיים . רוצה להדגיש שמידע זה - בגדר המלצה ולא מחייב , כל מקרה צריך לבחון בנפרד.

5) כלכלת צ'כיה יציבה ונמצאת בזמן האחרון בעליה מתמדת .דירוג האשראי של צ'כיה לפי חברות הגדולות כמו מודיס ,סטנדרט אנד פורס ופיץ' נע בין A+ לבין AA-שזה נחשב לדירוג גבוהה . ז"א השקעה בנדל"ן מקומי - השקעה בטוחה ונטולת סיכון לעתיד הקרוב .

6) ביקוש גבוה מצד שוכרים - לפי הנסיון האישילהשכיר דירה בפראג בכלל לא בעיה , כאשר שוכרים שגרו בדירות שלי בפראג היו עוזבים ,שוכרים הבאים היו נכנסים בהפרש של כמה ימים , לפעמים באותו יום . להפתעתי , השוכרים היו לא מקומיים אלא אזרחים זרים שבאו לפראג כדי ללמוד ולעבוד . בצ'כיה אפשר לקבל השכלה גבוהה בחינם ותנאי היחיד להתקבל לאוניברסיטה - לעבור מבחנים בשפה הצ'כית . זה מושך הרבה צעירים מכל העולם להגיע לפראג . לאחר סיום לימודים צ'כיה נותנת אפשרות לצעירים להישאר לעבוד .עובדה הזאת נותנת רוח גבית לביקוש מתמשך לדירות להשכרה . מצד שני הרבה דירות מושכרות דרך AIRBNB וזה גם דוחף ביקוש להשכרת דירות לטווח הארוך כי כמות הדירות מסוג זה מצטמצמות .

7) שילוב של כל היתרונות שתוארו לעיל הופכת השקעה בנדל"ן בפראג מאד אטרקטיבית וניתנת לשכפול . אפשר להפוך את המנגנון ההשקעה למכניכי לאחר ששילמתם לבנק חלק ממשכנתא על הדירה הראשונה שלכם ,אפשר לשעבד את הדירה פעם שניה (מה שנקרא בשפה המקצועית לעשות - REFINANCE) ולקבל מבנק סכום כסף נוסף שיהווה הון העצמי שלכם לקנית דירה שניה.

8) גמישות בשינוי שכר דירה-בפראג אתם יכולים לדרוש כל שכר דירה שנראה לכם ושוכר כבר יחליט האם זה מתאים לו .

אף אחד לא יגביל אותכם כפי ש זה נהוג בגרמניה השכנה . בדירות שלי חברת ניהול ששירותיה אני שוכר , העלתה שכר דירה תוך שנה ב-15% בלי שום בעיה .

9) כדי למקסם את הרווח ,שמעתי שאנשים משכירים 3-4 חודשים לשוכר אחד ואחר כך את שאר הזמן משכירים לטווח קצר לתיירים .

אני אישית לא עשיתי את זהאבל מכיר אנשים שכן עשו .גמישות כזאת גם מצביעה לטובת ההשקעה בנדל"ן של פראג .

10) צ'כיה - מדינה פרו ישראלית בזירה הפוליטית וזה נותן עוד תחושה של ביטחון מסוים בהשקעה .

לסיכום , אם אתם מחפשים השקעה בטוחה לטווח הארוך , צ'כיה נראתלי מקום די מתאיםויתרונות שצ'כיה יכולה לתת לכם גוברים על החסרונות . אחד החסרונות שיכול להיות מוצג גם כיתרון - עליה מהירה במחירים שדרך אגב עוד לא נעצרה.

כל היתרונות של השקעה בפראג ריכזתי בתוך סרטון https://youtu.be/yuphE4PJJhw
אהבתם את המאמר ?
תנו לייק
כניסות
1
צפיות
421

 

מאמרים נוספים מאותה קטגוריה

 
מנעולים בתל אביב– לבנות את הבטחון האישי
הצורך במיגון הולך ועולה עם כל שנה ולא בכדי אנו מוצאים את עצמנו מחפשים אחר פתרונות מיגון והגנה היקפיים ויעילים.
לפני 4 שנים 1 חודשים , מתוך עסקים , נכתב על ידי eyallocks
הרחקת יונים עשה זאת בעצמך
הרחקת יונים מאזורי קינון ביתיים, מצריכה לנקוט במספר דרכים מסוימות אשר באמצעותם ניתן להרחיק את היונים ולהיפטר מהם אחת ולתמיד. אין זה מספיק לגרש את היונים ולקוות שלא יחזרו, נדרשות כאן שיטות מיוחדות להרחקת יונים וכן הקדשת זמן והשקעה רבה בכדי להשיג פתרון יעיל בהרחקת היונים.
לפני 1 שנים 6 חודשים , מתוך עסקים , נכתב על ידי aarhakatyonim
סוגי רכבים הזמינים להסעות עובדים
כל חברה גדולה בישראל מציעה הסעות עובדים מנקודות איסוף מרכזיות למשרד. אם גם אתם שוקלים להציע שירותי הסעות לעובדיכם הגיע הזמן להכיר את סוגי הרכבים שמציע השוק לשימושכם לא?
לפני 2 ימים 8 שעות , מתוך עסקים , נכתב על ידי amori
האם עבודה מועדפת תמיד רלוונטית?
דעו לכם כי עבודה מועדפת רלוונטית בעבור אלו מכם שהשתחררו מהצבא לא מזמן. לא בעבור אף אחד אחר. במידה והדבר מדבר אליכם אזי בוודאי תשמחו לשמוע כי יתאפשר לכם למצוא היום עבודות אשר יספקו לכם את האופציה ליהנות ממענק משמעותי בתום תקופה מסוימת. לאחר מספר חודשי עבודה בעבודה מועדפת תהיו זכאים בעצם לקבל סכום משמעותי של כסף.
לפני 3 ימים 4 שעות , מתוך עסקים , נכתב על ידי amir769769
הדרל הנכונה להקמת חברה מצליחה - רועי פורטס
רועי פורטס במאמר על עצמו - הדרך הנכונה להקמת חברה מצליחה, או שלא?!
לפני 4 ימים 9 שעות , מתוך עסקים , נכתב על ידי רועי פורטס

מאמרים נוספים מאותו משתמש

 
השוואה בין השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל - יתרונות וחסרונות
השוואה בין השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל - יתרונות וחסרונות
לפני 11 חודשים 6 ימים , מתוך עסקים , נכתב על ידי Maxim Noskov
 
 
רשימת משתמשים באתר    /    מאמרים    /    יצירת קשר    /    השוואה בין השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל - יתרונות וחסרונות
השוואה בין השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל - יתרונות וחסרונות
המאמרים באתר זה מועלים ע"י הגולשים, אם מצאתם תוכן בלתי הולם - צרו קשר איתנו לבירור הנושא.
מאמרים בדף זה שייכים לנושא עסקים , אם יש לך מאמר רלוונטי לתחום עסקים נשמח אם תוסיף אותו.
הזכויות בתכנים אלו שייכים לבעליהן. © אתר מאמרים ביז