משתמשים
1398
 
 
קטגוריות
62
 
 
מאמרים
8517
 
פתח דף נחיתה בניית אתרי תדמית לעסקים    

השוואה בין השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל - יתרונות וחסרונות

 
פורסם ב 12/08/2017
 
דירוג חברי המערכת
המלצה על מאמר 3.7 מתוך 5
 

שלום חברים ,

אני רוצה לחלוק איתכם את הניסיון שלי בהשקעותיי בארץ ובחו"ל . אני ואשתי היינו זוג שכירים ממעמד הביניים , התפרנסנו ברמה די סבירה, לאחר תשלומי משכנתא והלוואות היינו מצליחים עוד לחסוך בסוף חודש. לפני כשנתיים אישתי קיבלה פיצויים לאחר שמפעל שבו היא עבדה , נמכר לבעל אחר . סכום הפיצויים עמד על 300000 ש"ח והכסף הזה העסיק אותי לכמה חודשים טובים . לא ידענו מה לעשות עם הכסף- מצד אחד לא רצינו להשאיר כסף בניהול חברת ביטוח כי תשואה שהיא שילמה לנו , הייתה מגוכחת , מצד שני אם היינו משקיעים כסף בקניית דירה שניה - היינו משלמים מס רכישה 8% (תודה למר כחלון) וגם היינו משלמים מיסים לאחר מכירת הדירה .

תשואה על השקעה בשוק הדיור ישראלי הייתה ונשארה נמוכה ולכן עקב שילוב של מיסים גבוהים ותשואה נמוכה ,החלטנו לפסול השקעת הנדל"ן בארץ . לשמור כסף בבנק - בכלל לא בא בחשבון , בשוק ההון אני לא מבין כמו רוב האנשים בארץ וכתוצאה מכך באופן טבעי התחלנו להתעניין בהשקעות נדל"ן בחו"ל .בדקתי כיוונים הבאים :גרמניה , ארצות הברית , ברצלונה , מדריד ,בודפשט ופראג.

את ההשקעה בגרמניה פסלתי בגלל כמה סיבות :

1) מס על השכרת דירה יכול להגיע עד 25%

2) חוקים מאד קשים ונוטים לטובת שוכר ולא משכיר . יכול להיווצר מצב ששוכר יפסיק לשלם לכם וזה יהפוך לכאב ראש מאד גדול שלכם . פשוט לא תכלו להוציא שוכר מדירתכם - גם תפסידו כסף וגם לא מעט עצבים

3) חוקים מאד נוקשים לגבי עלית מחיר שכירות.למשל ,החוק שנכנס בברלין ביוני 2015 קובע תעריפי שכירות לכל אזור בעיר ומשכירים יכולים להרשות לעצמם להעלות מקסימום עד 10% את דמי שכירות מעל גובה התעריף . בגלל שבגרמניה אנשים עושים חוזים לטווח ארוך , זה כן יכול להפוך לבעיה שלכם בתור משקיע.

4)עקב מצוקה בדיור בר השגה הרבה עיריות בגרמניה אוסרות על משקיעים להשכיר דירות לתקופות קצרות .

5) מחירי דיור בערים הגדולות כבר הספיקו לעלות די משמעותית לכן כדאיות השקעה מוטלת בספק .

השקעה בספרד נראית מעניינת אבל רק אם אתם מתעניינים בעסקאות EXIT ולא בנדל"ן מניב .

כיוון שחיפשנו עסקאות עם נדל"ן מניב לטווח ארוך סימני התאוששות כלכלת ספרד נראו לנו די מדאיגים ,

כלכלה לא יציבה ,רף האבטלהמעל 20%, צעירים עוזבים לחפש עבודה למדינות אחרות באירופה, כמות מהגרים מארצות ערב ואפריקה די גבוהה . כדי לשפר את המצב ממשלת ספרד נתנה הוראה לבנקים מקומיים לתת לאזרחים זרים משכנתאות בהיקף עד 60% מימון משווי הנכס . זה אכן השפיע לטובה , אבל עקב מצב סוציו -אקונומי נמוך של האוכלוסיה המקומית נמענו מהשקעה בספרד.

בנוסף ,אם אתם רוצים להמיר את הנכס שלכם מהשכרה לטווח ארוך להשכרה לטווח קצר אז תצטרכו להוציא רשיון מעירייה מקומית

אחרת אתם עלולים לחטוף קנס גדול.

את ההשקעה בארצות ברית פסלנו מ-3 סיבות :

1) מרחק גדול . אם משהו קורה ואתם צריכים לבקר בנכס מסיבה כלשהי אז תצטרכו לטוס בסביבות 12 שעות עד שתגיעו למקום .

המרחק הגדול ,לדעתי , מקשה על השליטה שלכם בנכס . מכיר סיפור של חברים שהחליטו למכור נכס בארצות הברית כיוון שנפלו קורבן לחברת ניהול רמאית .בעלים של חברת ניהול החליטו להרוויח בדרך לא נקיה והתחילו לגבות מבעלים של הנכס דמי שיפוצים שלא היו , החלפת מזגן נוספת עלתה להם בסביבות 1000 דולר .לאנשים לא היה כוח להתעסק עם זה והם החליטו להיפטר מדירה .

2) מיסים .מיסים על דמי שכירות בארצות הברית יחסית נוחים אבל יש להם מס ירושה שהוא לא הוגן מבחינתי : אם אתם החלטתם להוריש את הנכס שקניתם ,היורש תצטרך לשלם מס על הירושה וזה לא הוגן כי בעצם בקניה שילמתם את כל המיסים וכסף שבו קניתם את הנכס הוא גם אחרי מיסוי .

3) בנקים בארצות הברית לא ממהרים לתת לאזרחים זרים משכנתא לקניית נכסים .

השקעה בבודפשט נפסלה עקב 2 סיבות :

1) למרות המחירים יחסית נמוכים צריך לשים לב למצב הפוליטי בהונגריה.סימן שמאד מדאיג אותי - כאשר המפלגה האנטישמית UBEK תופסת מקום השלישי בפרלמנט המקומי . זה משקף את השקפת העולם של אנשים שגרים בהונגריה וביום אחד מצב יכול להחמיר עוד יותר . זה הופך השקעה ללא בטוחה .

2) בהונגריה מערך משכנתאות לא מפותח עבור אזרחים זרים לכן תצטרכו להביא את כל ההון מהבית .

מצאנו מקום די מפתיע להשקעה- פראג .

יתרונות ההשקעה היו די חזקים בהשוואה ליעדים אחרים שבחנתי :

1) בנקים מקומיים נותנים לאזרחים זריםמשכנתא עד 90% משווי הנכס . יתרון זה מאד חשוב מבחינתי: הדבר הראשון שאני בוחן בהשקעה - כמה כסף מהון הצמי אני צריך להביא מהבית ? במקרה של פראג - השקעה הראשונית מסתכמת בערך ב-50000 - 60000 שח וזה בהחלט התחלה טובה עבור משקיע עם הון עצמי מצומצם .אני מכיר מספר אנשים ממעמד ביניים מינוס שקנו דירה בפראג כי לא היה להם מספיק הון עצמי כדי לקנות בארץ דירה הראשונה שלהם . הם השקיעו את כל מה שהיה להם - 100000 שח וכעבור שנתיים ההשקעה שלהם החזירה 100% רווח . הם הביאו 100000 שח , לקחו משכנתא בבנק מקומי ונכון להיום מחיר הדירה שלהם עלה ב-100000 שח .

2) משכנתא ניתנת בריבית מאד נמוכה - בסביבות 2% ללא הצמדה . לצורך השוואה - משכנתא בארץ ל-25 שנים בריבית קבועה ללא הצמדה תוכלו לקבל בריבית- 4-5% לשנה ,תלוי באחוז מימון שלכם .

3) עיר מאד תיירותית- ועובדה הזאת נותנת גמישות בהמרת נכס שלכם מהשכרה לטווח ארוך להשכרה לטווח קצר עבור תיירים .

נכון להיום אין שום רגולציה מצד של עיריית פראג בנושא השכרת דירות לתיירים כמו שזה נהוג בערים אחרות שבחננו מקודם.

4)לאחר הגשת דוח שנתי לרשויות מס בפראגיצא לנו סכום 0 בתשלומי מיסים עבור רווח שהפקנו מהשכרת 2 דירות לטווח הארוך.

לפי דברי רואה חשבון מקומי שהגיש עבורינו את הדוחות-כל עוד כמות הדירות לא עולה על 5-6 אתם לא תעניינו את רשויות המס מקומיים . רוצה להדגיש שמידע זה - בגדר המלצה ולא מחייב , כל מקרה צריך לבחון בנפרד.

5) כלכלת צ'כיה יציבה ונמצאת בזמן האחרון בעליה מתמדת .דירוג האשראי של צ'כיה לפי חברות הגדולות כמו מודיס ,סטנדרט אנד פורס ופיץ' נע בין A+ לבין AA-שזה נחשב לדירוג גבוהה . ז"א השקעה בנדל"ן מקומי - השקעה בטוחה ונטולת סיכון לעתיד הקרוב .

6) ביקוש גבוה מצד שוכרים - לפי הנסיון האישילהשכיר דירה בפראג בכלל לא בעיה , כאשר שוכרים שגרו בדירות שלי בפראג היו עוזבים ,שוכרים הבאים היו נכנסים בהפרש של כמה ימים , לפעמים באותו יום . להפתעתי , השוכרים היו לא מקומיים אלא אזרחים זרים שבאו לפראג כדי ללמוד ולעבוד . בצ'כיה אפשר לקבל השכלה גבוהה בחינם ותנאי היחיד להתקבל לאוניברסיטה - לעבור מבחנים בשפה הצ'כית . זה מושך הרבה צעירים מכל העולם להגיע לפראג . לאחר סיום לימודים צ'כיה נותנת אפשרות לצעירים להישאר לעבוד .עובדה הזאת נותנת רוח גבית לביקוש מתמשך לדירות להשכרה . מצד שני הרבה דירות מושכרות דרך AIRBNB וזה גם דוחף ביקוש להשכרת דירות לטווח הארוך כי כמות הדירות מסוג זה מצטמצמות .

7) שילוב של כל היתרונות שתוארו לעיל הופכת השקעה בנדל"ן בפראג מאד אטרקטיבית וניתנת לשכפול . אפשר להפוך את המנגנון ההשקעה למכניכי לאחר ששילמתם לבנק חלק ממשכנתא על הדירה הראשונה שלכם ,אפשר לשעבד את הדירה פעם שניה (מה שנקרא בשפה המקצועית לעשות - REFINANCE) ולקבל מבנק סכום כסף נוסף שיהווה הון העצמי שלכם לקנית דירה שניה.

8) גמישות בשינוי שכר דירה-בפראג אתם יכולים לדרוש כל שכר דירה שנראה לכם ושוכר כבר יחליט האם זה מתאים לו .

אף אחד לא יגביל אותכם כפי ש זה נהוג בגרמניה השכנה . בדירות שלי חברת ניהול ששירותיה אני שוכר , העלתה שכר דירה תוך שנה ב-15% בלי שום בעיה .

9) כדי למקסם את הרווח ,שמעתי שאנשים משכירים 3-4 חודשים לשוכר אחד ואחר כך את שאר הזמן משכירים לטווח קצר לתיירים .

אני אישית לא עשיתי את זהאבל מכיר אנשים שכן עשו .גמישות כזאת גם מצביעה לטובת ההשקעה בנדל"ן של פראג .

10) צ'כיה - מדינה פרו ישראלית בזירה הפוליטית וזה נותן עוד תחושה של ביטחון מסוים בהשקעה .

לסיכום , אם אתם מחפשים השקעה בטוחה לטווח הארוך , צ'כיה נראתלי מקום די מתאיםויתרונות שצ'כיה יכולה לתת לכם גוברים על החסרונות . אחד החסרונות שיכול להיות מוצג גם כיתרון - עליה מהירה במחירים שדרך אגב עוד לא נעצרה.

כל היתרונות של השקעה בפראג ריכזתי בתוך סרטון https://youtu.be/yuphE4PJJhw
אהבתם את המאמר ?
תנו לייק
כניסות
1
צפיות
624

 

מאמרים נוספים מאותה קטגוריה

 
ניהול מקרב
כחלק משיפור ביצועים בתחום המכירות, אנו מעודדים ארגונים וחברות לעשות את הדברים בצורה קצת אחרת, פחות שבלונים ומקובעים, ויותר יצירתיים. זה כמובן מצריך נכונות ושיתוף פעולה של מחלקת משאבי האנוש וההנהלה הבכירה. אחת מהדוגמאות הוא המודל הייחודי שלנו \"מנכ\"ל מלווה\" – תכנית ליווי וחניכה אחד על אחד של מנהלים בכירים בארגון בהובלת המנכ\"ל. המודל עצמו צמח כחלק מהאסטרטגיה לשימור אנשי מכירות בארגונים וזיהוי משאב אנושי פוטנציאלי ככוח חלוץ במכירות וניהולי עתידי. נוכחנו לדעת שהמודל מייצר תועלות רבות הן לארגון, לאנשי המכירות וגם להנהלה הבכירה.
לפני 1 שבועות 5 ימים , מתוך עסקים , נכתב על ידי אסף הדר
מטעויות להצלחה וצמיחה - תחקירים
כחלק משיפור ביצועים בארגונים בתחומי המכירות, השירות והניהול אנו מעודדים להשתמש במנגנונים קיימים לשיפור ביצועי הארגון ואחד מהם הוא מעגל הלמידה הארגוני – התחקיר . ברוב הארגונים טעויות או כשלים במערכי מכירות ושירות עוברים כדרך אגב ולא מקבלים מספיק פוקוס. רובם אינם עוצרים, חוקרים, מסיקים מסקנות, משפרים וממנפים לצמיחה והצלחות. התחקיר הוא מנגנון לשיפור ביצועי הארגון והוא רק נשמע מאיים אבל למעשה זהו מעגל למידה אורגני בו אירוע כושל (או מאכזב) מוביל לתחקיר המייצר לקחים מובנים לידי נהלים, המיושמים תוך הטמעה בפועל ובקרה שוטפת.
לפני 1 שבועות 6 ימים , מתוך עסקים , נכתב על ידי אסף הדר
כך תניעו את אנשי המכירות לביצועים
קשה מאוד ולעיתים אף בלתי אפשרי לגרום לאיש המכירות להיות בביצועי שיא לאורך זמן רב, כל מי שעוסק במכירות יודע שזה אחד הדברים המאתגרים ביותר בתחום. תחום המכירות אינו תחום קל, השחיקה בתחום המכירות היא מהגבוהות בשוק העבודה, כמות סירובי העסקאות תהיה לעולם גבוהה מכמות האישורים – איש מכירות שומע יותר “לא” מאשר “כן” ועל זה הוא צריך להתמודד פיזית ונפשית בכל יום. אחד האתגרים הגדולים העומדים בפני ארגונים ועסקים הוא הצורך לגרום למערכי המכירות ואנשי המכירות להמשיך לרוץ במלוא הכוח תוך כדי מתן ביצועי שיא לאורך זמן. אז איך עושים זאת בצורה איכותית ומיטבית? איך גורמים לאנשי המכירות לא להוריד את הרגל מהגז?
לפני 1 שבועות 6 ימים , מתוך עסקים , נכתב על ידי אסף הדר
כלי לשיפור ביצועי נציגים טלפוניים - ניהול CUP
אחד האתגרים המורכבים במוקדי מכירות ושירות הוא ייעול העבודה של צוות הנציגים. הנציגים עובדים במסגרת של נהלי ושגרות עבודה ואחד האתגרים הגדולים שהם נתקלים הוא בניהול הלידים ברמה השוטפת או מה שאנו מכנים בעגה המקצועית – ניהול ה CUP :כלל הלידים שהוקצו ומצויים ברשות טיפול הנציג ברמה יומית במציאות העדכנית כיום, רוב המוקדים מתמקדים יותר בהכשרות והנעות הצוותים ופחות בתהליך עבודת הלידים היומיומית השוטפת של הנציג .. לא פעם ולא פעמיים אנו נתקלים במוקדים שונים בנציגים עם 100 ואפילו 200 לידים ויותר במהלך היום שלהם והם הולכים מהר מאוד לאיבוד, גם הנציג וגם הלידים. נזרקות לאוויר לא מעט שאלות -איך הנציג מסתדר עם כמות לידים גדולה בשוטף?, איך הוא מייצר לעצמו תיעדוף, איך הוא יודע לעצור במהלך היום? ועוד לא מעט שאלות.
לפני 1 שבועות 6 ימים , מתוך עסקים , נכתב על ידי אסף הדר
סמנכ"לי שיווק תפסיקו לאכול את ה-SHIT הזה
במציאות בה כלי החשיפה האינטרנטיים הולכים ומאבדים מיעילותם, בסביבה תחרותית הנושפת בעורף, בתחרות מחירים המורידה את רווחיות העסק מוצאים עצמם סמנכל"י שיווק רבים מתמודדים יום יום עם מתח הולך וגובר. ספקי הפרסום, ה"שותפים" ללידים, המדיות עצמן אינם יכולים לספק את איכות הפונה הנדרשת מחד ומאידך את הכמות היומית לתפקודו היעיל של העסק אותו הם מנהלים. רמת מקצועיותו של סמנכ"ל השיווק נמדדת בהיקף התוצאות אותן הוא או היא מביאים. לרוב, הישענות על נותני שירות היא היא שתקבע את מידת ההצלחה או הכישלון. שלא כמו בתחומי מקצוע אחרים, מקצוע סמנכ"ל השיווק בארגון אינו מותיר לו את הזמן, היכולת או שיתוף הפעולה להמציא את הגלגל מחדש. עובדה זו, בסביבה המחייבת תוצאות יומיות, מביאה לאי שקט, לחוסר יציבות ולכאבי בטן מרובים.
לפני 2 שבועות 4 דקות , מתוך עסקים , נכתב על ידי אסף הדר

מאמרים נוספים מאותו משתמש

 
השוואה בין השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל - יתרונות וחסרונות
השוואה בין השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל - יתרונות וחסרונות
לפני 2 שנים 2 חודשים , מתוך עסקים , נכתב על ידי Maxim Noskov
 
 
רשימת משתמשים באתר    /    מאמרים    /    יצירת קשר    /    השוואה בין השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל - יתרונות וחסרונות
השוואה בין השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל - יתרונות וחסרונות
המאמרים באתר זה מועלים ע"י הגולשים, אם מצאתם תוכן בלתי הולם - צרו קשר איתנו לבירור הנושא.
מאמרים בדף זה שייכים לנושא עסקים , אם יש לך מאמר רלוונטי לתחום עסקים נשמח אם תוסיף אותו.
הזכויות בתכנים אלו שייכים לבעליהן. © אתר מאמרים ביז