משתמשים
1103
 
 
קטגוריות
62
 
 
מאמרים
7435
 
פתח דף נחיתה בניית אתרי תדמית לעסקים    

השוואה בין השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל - יתרונות וחסרונות

 
          נדל ן בחול
          השקעה בנדלן בחול

 שלום חברים ,
 
אני רוצה לחלוק איתכם את הניסיון שלי בהשקעותיי בארץ ובחו"ל . אני ואשתי היינו זוג שכירים ממעמד הביניים , התפרנסנו ברמה די סבירה, לאחר תשלומי משכנתא והלוואות היינו מצליחים עוד לחסוך בסוף חודש. לפני כשנתיים אישתי קיבלה פיצויים לאחר שמפעל שבו היא עבדה , נמכר לבעל אחר . סכום הפיצויים עמד על 300000 ש"ח והכסף הזה העסיק אותי לכמה חודשים טובים . לא ידענו מה לעשות עם הכסף - מצד אחד לא רצינו להשאיר כסף בניהול חברת ביטוח כי תשואה שהיא שילמה לנו , הייתה מגוכחת , מצד שני אם היינו משקיעים כסף בקניית דירה שניה - היינו משלמים מס רכישה 8% (תודה למר כחלון) וגם היינו משלמים מיסים לאחר מכירת הדירה .
 
תשואה על השקעה בשוק הדיור ישראלי הייתה ונשארה נמוכה ולכן עקב שילוב של מיסים גבוהים ותשואה נמוכה ,החלטנו לפסול השקעת הנדל"ן בארץ . לשמור כסף בבנק - בכלל לא בא בחשבון , בשוק ההון אני לא מבין כמו רוב האנשים בארץ וכתוצאה מכך באופן טבעי התחלנו להתעניין בהשקעות נדל"ן בחו"ל .בדקתי כיוונים הבאים :גרמניה , ארצות הברית , ברצלונה , מדריד ,בודפשט ופראג.
 
את ההשקעה בגרמניה פסלתי בגלל כמה סיבות :
 
1) מס על השכרת דירה יכול להגיע עד 25%
 
2) חוקים מאד קשים ונוטים לטובת שוכר ולא משכיר . יכול להיווצר מצב ששוכר יפסיק לשלם לכם וזה יהפוך לכאב ראש מאד גדול שלכם . פשוט לא תכלו להוציא שוכר מדירתכם - גם תפסידו כסף וגם לא מעט עצבים
 
3) חוקים מאד נוקשים לגבי עלית מחיר שכירות .למשל ,החוק שנכנס בברלין ביוני 2015 קובע תעריפי שכירות לכל אזור בעיר ומשכירים יכולים להרשות לעצמם להעלות מקסימום עד 10% את דמי שכירות מעל גובה התעריף . בגלל שבגרמניה אנשים עושים חוזים לטווח ארוך , זה כן יכול להפוך לבעיה שלכם בתור משקיע.
 
4)עקב מצוקה בדיור בר השגה הרבה עיריות בגרמניה אוסרות על משקיעים להשכיר דירות לתקופות קצרות .
 
5) מחירי דיור בערים הגדולות כבר הספיקו לעלות די משמעותית לכן כדאיות השקעה מוטלת בספק .
 
 
 
השקעה בספרד נראית מעניינת אבל רק אם אתם מתעניינים בעסקאות EXIT ולא בנדל"ן מניב .
 
כיוון שחיפשנו עסקאות עם נדל"ן מניב לטווח ארוך סימני התאוששות כלכלת ספרד נראו לנו די מדאיגים ,
 
כלכלה לא יציבה , רף האבטלה מעל 20%, צעירים עוזבים לחפש עבודה למדינות אחרות באירופה , כמות מהגרים מארצות ערב ואפריקה די גבוהה . כדי לשפר את המצב ממשלת ספרד נתנה הוראה לבנקים מקומיים לתת לאזרחים זרים משכנתאות בהיקף עד 60% מימון משווי הנכס . זה אכן השפיע לטובה , אבל עקב מצב סוציו -אקונומי נמוך של האוכלוסיה המקומית נמענו מהשקעה בספרד.
 
בנוסף ,אם אתם רוצים להמיר את הנכס שלכם מהשכרה לטווח ארוך להשכרה לטווח קצר אז תצטרכו להוציא רשיון מעירייה מקומית
 
אחרת אתם עלולים לחטוף קנס גדול.
 
 
 
את ההשקעה בארצות ברית פסלנו מ-3 סיבות :
 
1) מרחק גדול . אם משהו קורה ואתם צריכים לבקר בנכס מסיבה כלשהי אז תצטרכו לטוס בסביבות 12 שעות עד שתגיעו למקום .
 
המרחק הגדול ,לדעתי , מקשה על השליטה שלכם בנכס . מכיר סיפור של חברים שהחליטו למכור נכס בארצות הברית כיוון שנפלו קורבן לחברת ניהול רמאית . בעלים של חברת ניהול החליטו להרוויח בדרך לא נקיה והתחילו לגבות מבעלים של הנכס דמי שיפוצים שלא היו , החלפת מזגן נוספת עלתה להם בסביבות 1000 דולר .לאנשים לא היה כוח להתעסק עם זה והם החליטו להיפטר מדירה .
 
2) מיסים .מיסים על דמי שכירות בארצות הברית יחסית נוחים אבל יש להם מס ירושה שהוא לא הוגן מבחינתי : אם אתם החלטתם להוריש את הנכס שקניתם ,היורש תצטרך לשלם מס על הירושה וזה לא הוגן כי בעצם בקניה שילמתם את כל המיסים וכסף שבו קניתם את הנכס הוא גם אחרי מיסוי .
 
3) בנקים בארצות הברית לא ממהרים לתת לאזרחים זרים משכנתא לקניית נכסים .
 
 
 
השקעה בבודפשט נפסלה עקב 2 סיבות :
 
1) למרות המחירים יחסית נמוכים צריך לשים לב למצב הפוליטי בהונגריה .סימן שמאד מדאיג אותי - כאשר המפלגה האנטישמית UBEK תופסת מקום השלישי בפרלמנט המקומי . זה משקף את השקפת העולם של אנשים שגרים בהונגריה וביום אחד מצב יכול להחמיר עוד יותר . זה הופך השקעה ללא בטוחה .
 
2) בהונגריה מערך משכנתאות לא מפותח עבור אזרחים זרים לכן תצטרכו להביא את כל ההון מהבית .
 
 
 
מצאנו מקום די מפתיע להשקעה - פראג .
 
יתרונות ההשקעה היו די חזקים בהשוואה ליעדים אחרים שבחנתי :
 
1) בנקים מקומיים נותנים לאזרחים זרים משכנתא עד 90% משווי הנכס . יתרון זה מאד חשוב מבחינתי : הדבר הראשון שאני בוחן בהשקעה - כמה כסף מהון הצמי אני צריך להביא מהבית ? במקרה של פראג - השקעה הראשונית מסתכמת בערך ב-50000 - 60000 שח וזה בהחלט התחלה טובה עבור משקיע עם הון עצמי מצומצם .אני מכיר מספר אנשים ממעמד ביניים מינוס שקנו דירה בפראג כי לא היה להם מספיק הון עצמי כדי לקנות בארץ דירה הראשונה שלהם . הם השקיעו את כל מה שהיה להם - 100000 שח וכעבור שנתיים ההשקעה שלהם החזירה 100% רווח . הם הביאו 100000 שח , לקחו משכנתא בבנק מקומי ונכון להיום מחיר הדירה שלהם עלה ב-100000 שח .
 
2) משכנתא ניתנת בריבית מאד נמוכה - בסביבות 2% ללא הצמדה . לצורך השוואה - משכנתא בארץ ל-25 שנים בריבית קבועה ללא הצמדה תוכלו לקבל בריבית - 4-5% לשנה ,תלוי באחוז מימון שלכם .
 
3) עיר מאד תיירותית - ועובדה הזאת נותנת גמישות בהמרת נכס שלכם מהשכרה לטווח ארוך להשכרה לטווח קצר עבור תיירים .
 
נכון להיום אין שום רגולציה מצד של עיריית פראג בנושא השכרת דירות לתיירים כמו שזה נהוג בערים אחרות שבחננו מקודם.
 
4)לאחר הגשת דוח שנתי לרשויות מס בפראג יצא לנו סכום 0 בתשלומי מיסים עבור רווח שהפקנו מהשכרת 2 דירות לטווח הארוך .
 
לפי דברי רואה חשבון מקומי שהגיש עבורינו את הדוחות -כל עוד כמות הדירות לא עולה על 5-6 אתם לא תעניינו את רשויות המס מקומיים . רוצה להדגיש שמידע זה - בגדר המלצה ולא מחייב , כל מקרה צריך לבחון בנפרד.
 
5) כלכלת צ'כיה יציבה ונמצאת בזמן האחרון בעליה מתמדת .דירוג האשראי של צ'כיה לפי חברות הגדולות כמו מודיס ,סטנדרט אנד פורס ופיץ' נע בין A+ לבין AA- שזה נחשב לדירוג גבוהה . ז"א השקעה בנדל"ן מקומי - השקעה בטוחה ונטולת סיכון לעתיד הקרוב .
 
6) ביקוש גבוה מצד שוכרים - לפי הנסיון האישי להשכיר דירה בפראג בכלל לא בעיה , כאשר שוכרים שגרו בדירות שלי בפראג היו עוזבים ,שוכרים הבאים היו נכנסים בהפרש של כמה ימים , לפעמים באותו יום . להפתעתי , השוכרים היו לא מקומיים אלא אזרחים זרים שבאו לפראג כדי ללמוד ולעבוד . בצ'כיה אפשר לקבל השכלה גבוהה בחינם ותנאי היחיד להתקבל לאוניברסיטה - לעבור מבחנים בשפה הצ'כית . זה מושך הרבה צעירים מכל העולם להגיע לפראג . לאחר סיום לימודים צ'כיה נותנת אפשרות לצעירים להישאר לעבוד . עובדה הזאת נותנת רוח גבית לביקוש מתמשך לדירות להשכרה . מצד שני הרבה דירות מושכרות דרך AIRBNB וזה גם דוחף ביקוש להשכרת דירות לטווח הארוך כי כמות הדירות מסוג זה מצטמצמות .
 
7) שילוב של כל היתרונות שתוארו לעיל הופכת השקעה בנדל"ן בפראג מאד אטרקטיבית וניתנת לשכפול . אפשר להפוך את המנגנון ההשקעה למכני כי לאחר ששילמתם לבנק חלק ממשכנתא על הדירה הראשונה שלכם ,אפשר לשעבד את הדירה פעם שניה (מה שנקרא בשפה המקצועית לעשות - REFINANCE) ולקבל מבנק סכום כסף נוסף שיהווה הון העצמי שלכם לקנית דירה שניה .
 
8) גמישות בשינוי שכר דירה - בפראג אתם יכולים לדרוש כל שכר דירה שנראה לכם ושוכר כבר יחליט האם זה מתאים לו .
 
אף אחד לא יגביל אותכם כפי ש זה נהוג בגרמניה השכנה . בדירות שלי חברת ניהול ששירותיה אני שוכר , העלתה שכר דירה תוך שנה ב-15% בלי שום בעיה .
 
9) כדי למקסם את הרווח ,שמעתי שאנשים משכירים 3-4 חודשים לשוכר אחד ואחר כך את שאר הזמן משכירים לטווח קצר לתיירים .
 
אני אישית לא עשיתי את זה אבל מכיר אנשים שכן עשו .גמישות כזאת גם מצביעה לטובת ההשקעה בנדל"ן של פראג .
 
10) צ'כיה - מדינה פרו ישראלית בזירה הפוליטית וזה נותן עוד תחושה של ביטחון מסוים בהשקעה .
 
 
 
לסיכום , אם אתם מחפשים השקעה בטוחה לטווח הארוך , צ'כיה נראת לי מקום די מתאים ויתרונות שצ'כיה יכולה לתת לכם גוברים על החסרונות . אחד החסרונות שיכול להיות מוצג גם כיתרון - עליה מהירה במחירים שדרך אגב עוד לא נעצרה.
 
כל היתרונות של השקעה בפראג ריכזתי בתוך סרטון https://youtu.be/yuphE4PJJhw
 
 

אהבתם את המאמר ?
תנו לייק
כניסות
1
צפיות
202
 

מאמרים נוספים מאותה קטגוריה

 
שימור לקוחות, תנו ללקוחות מתנה עציץ ממותג עם מסר אישי שלכם להמשך עבודה פורי
שימור הלקוחות הקיימים חשוב ביותר, עליכם לשמר את הלקוחות שלכם כיצד? מתנות עציצים ממותגים עם מסר אישי שלכם ממותג בעציץ לקראת טו בשבט מתנה ברוח החג שתעזור לשימור הלקוחות גם לשנה הבאה.
לפני 1 ימים 11 שעות , מתוך עסקים , נכתב על ידי ישראלרף
למה לעבור לתשלום שכר דירה אונליין
למה כל-כך הרבה שוכרים ומשכירים עוזבים את הצק\\\\\\\'ים ועוברים לשלם שכר דירה אונליין?
לפני 4 ימים 9 שעות , מתוך עסקים , נכתב על ידי iagree
איך משלמים עם iagree?
לאחרונה הודענו שאנחנו פותחים את השימוש בפלטפורמה לקהל הרחב (כן.. גם אם אין לכם חשבון בלאומי קארד).
לפני 4 ימים 10 שעות , מתוך עסקים , נכתב על ידי iagree
מייעצים לעבוד אחרת
העבודה לפי שלבים והבקרה התמידית על כל מה שעסק צריך לא תמיד מתבצעת על הצד הטוב ביותר, אלא בסיוע של חברות ייעוץ ארגוני שמאפשרות תשתית עסקית בריאה.
לפני 6 ימים 9 שעות , מתוך עסקים , נכתב על ידי לירן לי
בית חכם נגד גניבות
פרצו לכם פעם את הבית? גנבו לכם פעם ציוד אישי או רכוש יקר ערך ואף סנטימנטלי, אשר שמרתם עליו מכל משמר? הרבה מאתנו התנסו בחוויה הזאת.
לפני 11 חודשים 2 שבועות , מתוך עסקים , נכתב על ידי amir769769

מאמרים נוספים מאותו משתמש

 
השוואה בין השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל - יתרונות וחסרונות
השוואה בין השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל - יתרונות וחסרונות
לפני 4 חודשים 6 ימים , מתוך עסקים , נכתב על ידי Maxim Noskov
 
 
מאמרים    /    יצירת קשר    /    השוואה בין השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל - יתרונות וחסרונות
השוואה בין השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל - יתרונות וחסרונות
המאמרים באתר זה מועלים ע"י הגולשים, אם מצאתם תוכן בלתי הולם - צרו קשר איתנו לבירור הנושא.
מאמרים בדף זה שייכים לנושא עסקים , אם יש לך מאמר רלוונטי לתחום עסקים נשמח אם תוסיף אותו.
הזכויות בתכנים אלו שייכים לבעליהן. © אתר מאמרים ביז