משתמשים
1103
 
 
קטגוריות
62
 
 
מאמרים
7435
 
פתח דף נחיתה בניית אתרי תדמית לעסקים    

רכישת מקרקעין בחברה והפיכתה לחברת בית לפני מכירת המבנה

 
פורסם ב 08/09/2014
 
דירוג חברי המערכת
המלצה על מאמר 4.1 מתוך 5
 

u>חברת בית

רכישת מקרקעין בחברה והפיכתה לחברת בית לפני מכירת המבנה
1. תכנון המס
נישום העומד לרכוש בנין עסקי עשוי לשקול שתי אפשרויות:
א. רכישת הבניין מחברה שהינה איגוד מקרקעין;
ב. רכישת מניות באיגוד המקרקעין מבעלי המניות באיגוד.
בשתי האפשרויות חייב הנישום במס רכישה. יש להתחשב בשיקוליו צופי פני העתיד ליום מכירת המקרקעין על ידו.
אם איגוד המקרקעין הינו "צעיר לימים" ומועד רכישת המקרקעין[1], שברשותוהיה לאחר שנת מס 1960, אין הוא נהנה מתקרות המס הנמוכות[2]. במקרה כזה, איןיתרון ברכישת המניות באיגוד המקרקעין על פני רכישה ישירה של המקרקעיןורצוי לרכוש ישירות את המקרקעין. רכישת מניות באיגוד מקרקעין קושרת אתהרוכש בהתחייבויות קודמות של האיגוד. כשיתרון המס אינו קיים, אין סיבהלהיות כבול בהתחייבויות הכרוכות ברכישת מניות בחברה, וביצירת מיסוי דו שלביבמועד מאוחר יותר, כשהחברה תמכור את המבנה.
אם איגוד המקרקעין הינו "ותיק לימים", ומועד רכישת המקרקעין, שברשותו,היה לפני שנת מס 1949, הרי שבעת מכירת מקרקעין ייהנה האיגוד מתקרות מסנמוכות. למשל, במקרה דנא, עשוי להיות יתרון ברכישת המניות באיגוד המקרקעיןעל פני רכישה ישירה של המקרקעין.
דא עקא, מכירת המבנה על ידי האיגוד תיצור בעיה במשיכת הרווח ממכירתהמבנה בחברה. חלוקת רווחי החברה בדרך של דיבידנד לבעל מניות מהותי תגרוראחריה חבות במס בשיעור של 30%.
ניתן למנוע חבות מס זו, באמצעות אי מכירת המקרקעין על ידי איגודהמקרקעין, ותחת זאת להפוך את איגוד המקרקעין לחברת בית, זמן סביר לפניהמכירה[3], על פי הוראות סעיף 64 לפקודה. חברת הבית היא זו שתמכור אתהמקרקעין. זאת, משום שהכנסתה של חברת הבית נחשבת להכנסת חבריה, כלומרהדיבידנדים המחולקים מתוך רווחיה נחשבים כאילו לא חולקו. כך מתקבל חיסכוןבמס בשיעור של 30% מסכום הדיבידנד המחולק.
בדרך זו משיגים יתרון מס, אשר ניתן היה בעבר להשיגו במישרין, על פי סעיף12 לחוק מס שבח ואשר היה ידוע כ"הלכת מרגוליס"[4]. משיכת הרווחים ממכירתהמקרקעין בדרך של דיבידנד, שמחולק מתוך רווחי חברה בית, כפי שהוצגה לעיל,הינה דרך עוקפת להחיות את "הלכת מרגוליס".
יש לציין, כי שימוש בתכנון המס שהוצע, עדיף על פני שימוש בפירוק איגודמקרקעין לפי סעיף 71(א) לחוק מיסוי מקרקעין. זאת, משום שבפירוק כאמוריחויבו בעלי המניות במס דו-שלבי וכן במס רכישה. כמובן, שכל אימת שעסקינןבחברה, שהפכה לאיגוד מקרקעין מיום 7.11.01 ואילך, לא ניתן כלל לעשות שימושבסעיף 71(א) האמור.
חברת הבית לא תחויב בדמי ביטוח לאומי בגין מכירת המבנה, הן משום שמכירה זו הינה הונית[5], והן מסיבות אחרות.
2. הערות ביחס לתכנון
א. האם שבח מקרקעין הינו "הכנסה" אצל חברת בית
שאלת השאלות בתכנון הנ"ל הינה, האם ניתן לראות שבח מקרקעין כ"הכנסה",שכן שרשור המס, שקבוע בסעיף 64 לפקודה מתייחס אל הכנסתה של חברת הבית.
בקובץ ההוראות המקצועיות של נציבות מס הכנסה (החבק) נקבע, שדין שבח ממכירת מקרקעין בחברה משפחתית כדין הכנסה חייבת. להלן דברי ההסבר:
"ניתן לומר ששבח מקרקעין אינו 'הכנסה' כמשמעותה בפקודה[6], ועל כן,לכאורה, אין לייחס שבח מקרקעין של חברה משפחתית לנישום. יחד עם זאת, איןספק, שכוונת המחוקק היתה להחיל את שיעורי המס של היחיד על כל סוגי ההכנסות -גם על שבח מקרקעין - ועל כן יש לפרש את המושג הכנסה במובנה הרחב, הכולל גםשבח מקרקעין. פירוש מצמצם מעוות את כוונת המחוקק ויוצר בעיות סבוכותבהליכי השומה ובחישובי המס"[7].
דברים אלה נאמרו, כאמור, ביחס לחברה משפחתית, והשאלה היא, האם ניתןלהחילם גם ביחס לחברת בית. מחד גיסא, הוראת החבק המקלה, מתייחסת רק לחברהמשפחתית, ולא מצויה בו הוראה מקבילה גם ביחס לחברת בית. מאידך גיסא, וכפישבא לביטוי בענין צבי פרג[8], חברת בית שקופה יותר מחברה משפחתית, שכןבראשונה מיוחסת הכנסתה של החברה לחבריה, בעוד שלגבי האחרונה רק הכנסתההחייבת מיוחסת לבעלי המניות בה. בפרשת נובול וודוז[9] אף יצר בית המשפטהקבלה בין חברת הבית לבין "שותפות", שהיא צורת ההתאגדות השקופה ביותר[10].גם בהחלטת מיסוי 49/08 אישר פקיד השומה ששבח מקרקעין בחברת בית ייחשב כחלקמההכנסה החייבת של בעלי המניות[11]. אשר על כן, ניראה כי ניתן יהיה להחילאת הוראת החבק שלעיל גם על חברת בית, מכוח קל וחומר[12].
אמנם, בשורה של פסקי דין, שרובם דנו בפטורים ממס, קבעו בתי המשפט, כישבח אינו "הכנסה חייבת". ברם, במקרה דנן, ובניגוד לנסיבות אותם פסקי דין,אין עסקינן בפטור ממס, כי אם ב"שיעורי המס", שלעניינם "שבח" כמוהו כ"הכנסהחייבת" לצורך הפקודה[13]. זאת ועוד, באותם פסקי דין ביקשו הנישומים להסתמךעל הקלות מס, שניתנו להם שלא מכוח חוק מיסוי מקרקעין (כגון פטור לנכה לפיהפקודה או פטור לפי חוק החברה לישראל), ואילו במקרה, בו עסקינן, אין שימושבסעיפי הקלות מס, שאינם קבועים בחוק מיסוי מקרקעין.
לאמור לעיל ניתן להוסיף את פסיקת בית המשפט העליון בענין מ.ל.השקעות[14], לפיה יש להגשים הרמוניה חקיקתית בין הוראות חוק מיסוי מקרקעיןלבין הוראות חלק ה' לפקודה, הדנות ברווח הון. רווח הון, כידוע, הינו בגדר"הכנסה" על פי סעיף 89(א) לפקודה.
לא זו אף זו, בסעיף 64א1 לפקודה, הדן בחברה שקופה[15], הוגדרה "הכנסהחייבת" כ"לרבות שבח במשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין". כך גם בחברה משפחתיתבסעיף 64א כתוקפו מיום 1.8.13 לאחר תיקון 197 לפקודה[16]. מכך, ניתן ללמודעל מגמת המחוקק "לקרב" בין חוק מיסוי מקרקעין לבין פקודת מס הכנסה, ולכךהשלכה ברורה על ענייננו[17].
בסיכומו של דבר, אנו נוטים למסקנה, כי "שבח" במקרה דנן יהווה "הכנסה",אם כי הדבר טרם עמד למבחן בתי המשפט. ברם, גם אם שלטונות המס לא יאמצו אתגישתם בחברה משפחתית גם בחברת בית, תוצאת המס לפיה יחויב הדיבידנד המחולקבמס בשיעור 30% תהיה כמו בחברה רגילה, כך שבמצב הגרוע החברה תישאר באותומצב אילו היתה חברה רגילה.
ב. מכירת מקרקעין: האם היא פעולה מחוץ לגדרה של חברת הבית?
חברת בית מוגדרת בסעיף 64 לפקודה, ככזו "שכל רכושה ועסקיה הם החזקתבניינים". ככל הנראה, במילה "עסקיה" אין דרישה, שפעילותה של החברה תגיעלדרגה של "עסק"[18], שכן הדבר סותר את תכלית הסעיף. יחד עם זאת, יכולהלעלות בהקשרנו טענה, לפיה מכירת הבניין על ידי חברת הבית היא פעולה, הנמצאתמחוץ לגדרה של חברת הבית, שכן סעיף 64 מדבר על חברה שכל עסקיה הם החזקתבניינים, ללמדך שאין פעולה של מכירת בניינים כלולה בו. התוצאה עלולה להיות,שההכנסה ממכירת הבניין לא תיוחס לבעלי המניות בחברה.
יחד עם זאת, מתכלית סעיף 64 לפקודה עולה, כי די שפעילותה העיקרית שלהחברה היא השכרת בניינים, ועיקר הכנסתה נובעת מהשכרה. כך, למשל, אפשרשההשכרה תניב הכנסות לפי סעיף 2(6) לפקודה, ואפשר שההשכרה תגיע לכדי "עסק",ותניב הכנסות לפי סעיף 2(1) לפקודה[19]. במקביל, ניתן לטעון, כי גם מכירתבניינים עשויה לעמוד בתנאי העולה מתכלית סעיף 64 לפקודה, כאמור לעיל.
ג. תקרת מס לעומת שבח גבוה
מול היתרון, שבקיום תקרת מס בגין מקרקעין, שיום רכישתם עובר לשנת המס1961, קיים החסרון של היווצרות שבח מקרקעין גבוה. מקרקעין, שנרכשו על ידיאיגוד שנים רבות לפני יום המאזן האחרון שלו, יוצגו בשווי נמוך למדי[20],בהשוואה לסכום ששולם על ידי הקונה עבור המניות באיגוד. לפיכך, שבחהמקרקעין, שיווצר במכירת הנכס על ידי חברת הבית, יהיה גבוה.
יש להשתמש בנוסחת נקודת האיזון הבאה כדי לחשב באיזו אפשרות יחול מס נמוך יותר.


מכירת מקרקעין באופן פרטי
מכירת המקרקעין במסגרת חברת הבית




שיעור מס ממוצע ללא תקרת מס[21]
x
יתרת שווי רכישת המקרקעין על ידי הקונה
-
שווי מכירה
=
יתרת שווי רכישת המקרקעין באיגוד
-
שווי מכירה
x
שיעור תקרת המס







דוגמא
נתונים


שווימכירה (בש"ח)
1,000,000


יתרתשווי רכישת הבניין על ידי איגוד
5


שיעורמס ממוצע (בהתחשב במס אינפלציוני, ריאלי,ליניאריות)
40%


תקרתמס
16%


יתרתשווי רכישת הבניין על ידי הרוכש
200,000


נדרש: חשב המס בשתי האפשרויות - באיגוד מקרקעין לעומת מקרקעין.
חישוב המס
במקרה שנרכשו מניות באיגוד מקרקעין, בעת מכירת הבניין על ידי חברת הבית,יום הרכישה הוא יום רכישת הנכס על ידי האיגוד. במקרה זה נעשה שימוש בתקרתהמס כדלקמן:
160,000 = (5 - 1,000,000) 16%x
כאשר נרכשו המקרקעין, יום הרכישה שלהם בעת מכירתם על ידי הנישום, הואיום רכישתם על ידי הרוכש. במקרה זה לא נעשה שימוש בתקרת המס והחישוב הואכדלקמן:
320,000= (200,000 - 1,000,000) 40%x
על פי החישוב לעיל נראה, כי המס הנמוך יותר, ישולם כאשר יתרת שוויהרכישה היא של רכישת הנכס באיגוד. לפיכך, רצוי יהיה לרוכש לרכוש את המניותבאיגוד, מאשר לרכוש את המקרקעין מהאיגוד ישירות.
כאשר הצפי אינו מתממש
החלטת הנישום באיזו דרך לרכוש את המקרקעין נעשית למפרע. לעתים בבואולממש את נכס המקרקעין, מגלה הנישום כי בחירתו היתה שגויה, ורצוי היה, מהיבטהמס, לרכוש את המקרקעין מהאיגוד באופן ישיר, במקום לרכוש מניות באיגוד.הדבר יקרה כאשר השבח, שהתהווה ביחס לקרקע, ממועד רכישת המניות באיגוד ועדלמועד המכירה, אינו ניכר.
ניתן להדגים זאת בדוגמא הבאה:


יתרת שווירכישה של המניות על ידי הרוכש (במקום200,000 בדוגמא הקודמת):
800,000


שיעור מסממוצע
40%


כאשר יום הרכישה הוא יום רכישת המקרקעין ע"י הרוכש ולא נעשה שימוש בתקרת המס התוצאה היא:
80,000 = (800,000 - 1,000,000) 40%x
ברם, כאשר יום הרכישה הוא יום רכישת הנכס על ידי האיגוד, ונעשה שימוש בתקרת המס:
160,000 = (5 - 1,000,000) 16%x (אין שינוי בתוצאה).
במקרה דנא, נמוך סכום המס 80,000 ₪ מסכום המס 160,000 ₪. כלומר, המסהנמוך יותר ישולם כאשר יתרת שווי הרכישה תחושב לפי המחיר, ששולם עבורהמקרקעין על ידי הקונה.
אולם גם כאשר קורה מצב כאמור, כלומר, כאשר חישוב מס השבח במכירתהמקרקעין, שנרכשו באופן ישיר על ידי הקונה, נמוך יותר מאשר במקרה של מכירתהמקרקעין על ידי החברה, פתוחה הדרך לנסיגה. חישוב מתאים יוביל על פי רובלמסקנה כי ניתן לחסוך במס על ידי מכירת המניות באיגוד המקרקעין, שכמוהכמכירת המקרקעין על ידי הרוכש. במקרה כזה יוותר, כמובן, הנישום על הפיכתאיגוד המקרקעין לחברת בית. כך, שמהיבט המס במקרקעין בעלי וותק רב, עדיףיהיה לרכוש את המניות באיגוד המקרקעין, מאשר לרכוש את המקרקעין ישירות, גםכאשר הצפי לא התממש.
ד. טענת עסקה מלאכותית
הפיכת איגוד המקרקעין לחברת בית ומכירת המקרקעין זמן לא רב לאחר מכן,עלולה לעורר טענת מלאכותיות בפיהן של רשויות המס. רצוי, אפוא, לבצע אתהמעבר מאיגוד מקרקעין לחברת בית מזה ואת מכירת הבניין מזה, בחלוף פרק זמןורצוי בשתי שנות מס נפרדות[22]. לגופו של עניין ניתן לתקוף את טענתהמלאכותיות במקרה דנן בכך, שאיגוד מקרקעין, שכל נכסיו בניינים, אך טבעישיהפוך ל"חברת בית", כאשר המחוקק במודע ובמתכוון מאפשר את המנגנון המקל,הקבוע בסעיף 64 לפקודה[23].

[1]יש להעיר, כי יום הרכישה של המבנה, לעניין חוק מיסוי מקרקעין, יהא יום רכישת הקרקע, ולא יום בניית הבניין.
[2] ראו סעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 [להלן - החוק, או חוק מיסוי מקרקעין].
[3]פקודת מס הכנסה אינה קובעת מגבלה ביחס למועד, שבו על החברה להודיע על רצונה להיחשב ל"חברת בית".
[4]ע"א 38/73 מנהל מס שבח נ' מרגוליס, פד"א ו 256; פד"י כח(1), 61; האתרהמשפטי מסטקס. לאור "הלכת מרגוליס", ניתן היה בעבר, על פי סעיף 12 לחוק מסשבח, לבקש שיום הרכישה יהיה יום רכישת המקרקעין בחברה, ולא יום רכישתהזכות במקרקעין בידי עושה הפעולה. תיקון 15 לחוק מיום 11.7.1984 ביטל הלכהזו.
[5]נראה, כי רווח הון ושבח אינם חייבים בדמי ביטוח לאומי. אמנם סעיף89(א) לפקודה משווה את דינה של תמורה הונית לדינה של הכנסה לפי סעיף 2לפקודה, ואת דינו של רווח ההון לדינה של הכנסה חייבת. עם זאת, ניראה כיקיימים נימוקים כבדי משקל, שלא לחייב רווח הון בדמי ביטוח לאומי, והם: 1.אי קיומו של מקור ספציפי בסעיפי המשנה של סעיף 2 לפקודה בו ניתן לכלול רווחהון. 2. רווח הון אינו הכנסה מחזורית ולפיכך אינו מתאים לחיוב על פי סעיף2 לפקודה. 3. רווח הון הוא מקרי ונוגד את אופי החיוב בדמי ביטוח שהואפירותי במהותו. 4. חלק ניכר של הגמלאות מוענקות ספציפית בגין יגיעה אישיתשל המבוטח, נפגעי עבודה, הכשרה מקצועית, דמי לידה, אבטלה ועוד. 5. ההכנסהעקב קבלת גמלאות המוסד לביטוח לאומי הינה פירותית במהותה. אי לכך, גם עלתשלום דמי הביטוח להיות פירותי באופיו. 6. רווח הון נצבר בגין תקופה ארוכהכאשר המימוש הוא ביום אחד, חד פעמי. מאידך, המבוטח לא יוכל לצבור זכויותבביטוח לאומי רטרואקטיבית בגין מכירת הנכס.
[6]ראו הגדרת "הכנסה" בסעיף 1 לפקודה והגדרת "הכנסה חייבת" בסעיף 28(י)לפקודה. כך, למשל, נפסק בעניין צבי שנל (עמ"ש 1499/90 שנל צבי נ' מנהל מסשבח רחובות, פד"א כ 180, האתר המשפטי מסטקס), כי הנישום אינו זכאי ליהנותמפטור ממס, הניתן לנכה לפי סעיף 9(5) לפקודה, בעת חישוב מס השבח, המגיעממנו, שכן סעיף 48ב(א) לחוק מיסוי מקרקעין אינו רואה בשבח כהכנסה חייבתלעניין פטורים ממס הכנסה. בדומה, נקבע בפרשת גיבור סברינה (ע"א 5246/91גיבור סברינה מפעלי טקסטיל בע"מ נ' פשמ"ג, פ"ד מח(4) 485 (3.7.94), האתרהמשפטי מסטקס), כי קיזוז מקדמות בשל הוצאות עודפות, לפי סעיף 181ג לפקודה,יכול להיעשות רק כנגד הכנסה פירותית או רווח הון, ולא כנגד שבח מקרקעין.זאת, משום שסעיף 48ב(א) לחוק מיסוי מקרקעין אינו חל ביחס לקיזוז, כי אםביחס לזיכוי. מנימוקים, המעוגנים בסעיף 48ב(א) לפקודה, נפסק גם בעניין קנדהישראל (ע"א 731/79 מנהל מס שבח מקרקעין נ' קנדה ישראל דבלופמנט לימיטד,פ"ד לד(4) 785), כי פטור ממס רווח הון, שניתן בחוק עידוד השקעות הון,תשי"ט1959-, למפעלים מאושרים מסוימים, אינו חל במישור מס השבח. הלכה דומהנפסקה בפרשת החברה לישראל (ע"ש 176/96 החברה לישראל בע"מ נ' מנהל מס שבחמקרקעין, (15.7.97) האתר המשפטי מסטקס), שדנה בפטור ממס רווח הון, הניתןלחברה לישראל מכוח סעיף 4 לחוק החברה לישראל, תשכ"ט-1969. בעניין ניר יוסף(עמ"ה 6/97 יוסף ניר נ' פ"ש, (28.10.98) האתר המשפטי מסטקס) נפסק, כי איןלצרף שבח ממכירת נכס של אישה להכנסת בעלה, היות ש"שבח" הינו חלק מ"ההכנסההחייבת" רק לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו, ולא לעניינים אחרים. בפסקדין אברמזון (עמ"ה 41/91 אברמזון נ' פ"ש רמלה, פד"א כא 52, (30.12.92) האתרהמשפטי מסטקס) נקבע, כי ההסדרים החוקיים ביחס למקדמה על חשבון מס השבחנפרדת מאלה שבמס הכנסה.
[7]קובץ הפרשנות לפקודת מס הכנסה (החבק), בעמוד ד-25.
[8]בע"א 3574/92 פ"ש גוש דן נ' צבי פרג (19.12.96), האתר המשפטי מסטקס,ביקש הנישום המייצג בחברה משפחתית לקזז הפסד, שהתהווה בחברה, כנגד הכנסתוהרגילה, ולא לקזזה כנגד הכנסתה החייבת של החברה (שמוסתה בשיעור מס נמוך).בית המשפט העליון פסק, כי על פי סעיף 64א לפקודה, מיוחסת לנישום רק ההכנסההחייבת של החברה, כלומר: יש לקזז את הפסדי החברה מול הכנסותיה לפני החלתשיעור המס של הנישום המייצג, ורק את הכנסתה החייבת לאחר קיזוז לייחס לנישוםהמייצג. זאת, הדגיש בית המשפט, בניגוד למשטר המס, החל על חברות בית ועלשותפויות, וראו עניין צבי פרג לעיל.
[9]עמ"ה 288/89 נובול וודוז בע"מ נ' פ"ש ת"א 4 (9.6.92), האתר המשפטי מסטקס.
[10] לשקיפות השותפות ראו עמ"ה 256/86 עץ לבוד בע"מ נ' פשמ"ג (30.6.88),האתר המשפטי מסטקס, בעמוד ה-86, שבו מצטט בית המשפט בהסכמה את המשפט "לפיפקודת מס הכנסה (נוסח חדש) אין השותפות נישומה ואינה בת חיוב עצמאי במס".
[11] החלטת מיסוי 49/08 בנושא: "שבח בחברת בית כחלק מההכנסה החייבת של בעלי המניות", האתר המשפטי מסטקס.
[12] מכל מקום, יש לשים לב, כי כלל פרשנות זה הינו כלל פרשנות "חלש"יחסית, ובסופו של דבר תכלית חקיקה, המביאה לתוצאה סותרת, תכריע אותו.לעניין זה ראו: בג"צ 4031/94 ארגון "בצדק" ואח' נ' ראש ממשלת ישראל ואח',פ"ד מח(5) 1, בעמודים 68-65; בג"צ 5012/97 מתן שירותי בריאות, סיעוד ורווחהבע"מ נ' משרד הבריאות, פ"ד נב(1) 49, בעמודים 62-60.
[13]אלא שיש לשים לב, שבמקרה של חברת בית, מדבר סעיף 64 על "הכנסה" ולא על "הכנסה חייבת".
[14] ע"א 4271/00 מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין (17.3.03), האתר המשפטי מסטקס.
[15] סעיף 64א1 לפקודה טרם נכנס לתוקף.
[16] תיקון 197 - ס"ח 2405 התשע"ג 5.8.13, 141.
[17] אמנם סעיף 64 לפקודה, הדן בחברת בית, לא תוקן באופןדומה, אך ניראה לנו שאין רבותא בכך, שכן פעמים רבות המחוקק אינו מקפיד עלתיקון כל סעיפי החוק באופן מתאים. אין לדעתנו ללמוד מכלל ההן (בסעיף 64א1לפקודה) את הלאו (בסעיף 64 לפקודה). ראו, בעניין זה, למשל, דבריו של ביתהמשפט העליון בבג"צ 5012/97 מתן שירותי בריאות, סיעוד ורווחה בע"מ נ' משרדהבריאות, פ"ד נב(1) 49, בעמוד 61: "מעשה-שבכל-יום הוא, שנתקלים אנו במקריםשבהם לא נלמד מן ההפוך לישר; לא נלמד מן ההן ללאו; ויימצא לנו כי המחוקקהאריך שלא לצורך בדיבור או שהאריך רק ליתר-זהירות...".
[18] ראו גם: א' רפאל וד' אפרתי דיני מס הכנסה (כרך שני, 1986) בעמוד 186.
[19] יש הגורסים, כי מעצם הגדרת חברת בית כחברה שעסקיה החזקת בנייניםנובע, כי סעיף 64 לפקודה עוסק רק בחברה שהכנסתה פסיבית, ומרגע שהכנסת החברהסווגה כנובעת מעסק, אין היא עונה על דרישות סעיף 64 לפקודה, וראו: י'אדרעי וי' עדן "על בעיית עודף נטל מס, הרמת מסך סטטוטורית ומיסוי שותפות,אגודה שיתופית חקלאית, חברה-בית וחברה משפחתית בפקודת מס הכנסה" עיוני משפטכרך יג' (אוגוסט 1988), 307, הערת שוליים 142 בעמוד 335. לעומת זאת, קיימתדעה אחרת, לפיה הכנסה הנובעת מהשכרת בניינים, אפילו היא מהווה הכנסה עסקיתלפי סעיף 2(1) לפקודה, אינה מוציאה את החברה מגדר "חברת בית", וראו:. א'אבני "אימוץ התוצאות של תאגיד לבעלי מניותיו (הרמת המסך), חברת בית, חברהמשפחתית וחברת 3א - השוואת התוצאות בציפייה לרפורמה", מסים יב/4 8/98 א-48.שלטונות המס נוקטים בגישה השנייה ולא יפסלו חברה מהיותה חברת בית אםהכנסות השכירות שלה מסווגות כ"עסק", וראו: קובץ הפרשנות לפקודת מס הכנסה(החבק), בעמוד ד-19.
[20] יכול להיות אף פחות משקל חדש אחד.
[21] בשיעור המס הממוצע הכוונה לסכום המס האינפלציוני בתוספת לסכום המס הריאלי כשהוא מחולק בשבח המקרקעין.
[22] אמת מידה ראויה היא זו הנהוגה בשינוי מבנה, דהיינו תקופה של שנתיים.
[23] לדעת נמדר, יש מקום לשימוש בסעיפי העסקה המלאכותית שבחוקי המס, כלאימת שהמדובר בפירצה, שהמחוקק לא היה מסוגל לצפות אותה. ברם, ביחס לסעיף64 לפקודה, המחוקק הוא שיצר במודע את ייחוס הכנסותיה של חברת הבית לחבריה.ראו: א' נמדר מס שבח מקרקעין (בסיס המס) (תשנ"ח) בעמוד 54.
מתוך: יום העיון בנושא: "איגודי מקרקעין" ועדכונים נוספים, לפרטים לחץ כאן
אהבתם את המאמר ?
תנו לייק
כניסות
0
צפיות
1595

 

מאמרים נוספים מאותה קטגוריה

 
חשיבות התרגום המשפטי
מרבית עורכי- הדין יתקלו במהלך הקריירה שלהם בצורך לתרגם מסמכים משפטיים לשפות השונות. הצורך יכול לנבוע מעסקאות וחוזים בינלאומיים או מהרצון להנגיש לכל הצדדים המעורבים בהליך, את החומר בשפת האם שלהם. במאמר זה נדון בחשיבות התרגום המשפטי.
לפני 4 ימים 14 שעות , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי Tomedes
תרגום וחתימת נוטריון – מסמכים למשרד הפנים
אשר אדם מגיע מארץ שאיננה ארץ ישראל ועליו לעבור הליך הסדרת מעמד ואשרה הדורש את התערבות משרד הפנים, יהיה עליו להמציא מסמכים שהופקו בארץ זרה ובשפה זרה. מסמכים אלו לא יתקבלו על ידי משרד הפנים כמו שהם, לפני שמשרד הפנים יכיר בהם יהיה עליהם לעבור תהליך מסודר של תרגום וחתימת נוטריון, ולעיתים גם תהליכי אימות בינלאומי כגון החתמת בחותמת אפוסטיל במדינה שבה המסמכים הופקו.
לפני 6 ימים 19 שעות , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי nissan1984h
שכר הדירה-מיסוי בגין טופס 5329 (1ח) - הצהרה על נכסים
מרבית האזרחים שקיבלו את טופס ההצהרה על נכסים, אינם בעלי תיק במס הכנסה. אזרח, אשר ברשותו תיק במס הכנסה, חייב לדווח בדו"ח השנתי על הכנסות ורווחים שצמחו למענו, בארץ ובחו"ל.
לפני 4 שנים 2 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי cpa-adv-itamar@bezeqint.net
מהו תהליך פשיטת רגל?
פשיטת רגל הוא הפתרון הטוב ביותר, עבור כל אדם בעל חובות רבים, אשר הנושם מתדפקים על דלתו באופן יומיומי וכן, לכל אדם שנתון בתהליכי הוצאה לפועל על ידי נושיו. כיום תהליך פשיטת רגל הוא פופולארי בעזרת עורך דין עבור אנשים החייבים סכומי כסף גדולים אשר ידוע להם שאין ביכולתם להחזיר.
לפני 3 שנים 9 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי kidumyashir
דיני הוצאה לפועל
הוצאה לפועל היא דרך שבה משתמשים אנשים או חברות אשר הלוו סכומי כסף עבור מטרות שונות ואותו הסכום לא הוחזר להם אף לאחר פניות רבות. בכדי למנוע מצב של הפסד חמור למלווים, דיני הוצאה לפועל מאפשרת למלווים השונים להשתמש בהוצאה לפועל ללווים אשר לא החזירו הלוואות שונות, בטרם הם יכריזו על פשיטת רגל, יבריחו נכסים מהארץ ועוד.
לפני 3 שנים 9 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי kidumyashir

מאמרים נוספים מאותו משתמש

 
טופס 5329
טופס 5329 (דוח פרטים אישיים והצהרה על מקורות ההכנסה) מיועד בדרך כלל לפתיחת תיק חדש במס הכנסה ומיועד בדרך כלל לעצמאים חדשים ומי שיש להם הכנסות שלא ממשכורת. החל מחודש ינואר 2014 עודכן הטופס והוא נשלח לעשרות אלפי נישומים ביוזמת רשות המסים, תוך שינוי מספר פרטים וסימונו מחדש (1n) 5329. בין השאר שונתה כותרת הטופס כך שבמקום "דו"ח פרטים אישיים והצהרה על מקורות הכנסה" הכותרת החדשה היא: "דו"ח פרטים אישיים והצהרה על מקורות הכנסה בארץ ובחו"ל". (הדגשה שלי – מ.כ).
לפני 4 שנים 11 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי מנחם כהן, עו"ד (רו"ח)
קבלת דירה - במתנה או בירושה?
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן - החוק) מעניק פטור במכירת דירה מזכה שקיבל המוכר בירושה בהתמלא כל התנאים הבאים:
לפני 4 שנים 10 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי מנחם כהן, עו"ד (רו"ח)
מע"מ במכירת דירת מגורים
מע"מ במכירת דירת מגורים על ידי עוסק במקרקעין (סעיף 5(ב) לחוק)
לפני 4 שנים 11 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי מנחם כהן, עו"ד (רו"ח)
פתרון שאלה בנושא קניין רוחני מתוך בחינת יועצי מס 1/2014
פתרון שאלה בנושא קניין רוחני מתוך בחינת יועצי מס 1/2014 מתוך אוגדני סוגיות במסים מאת מנחם כהן, המכילים מאות פתרונות.
לפני 4 שנים 11 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי מנחם כהן, עו"ד (רו"ח)
היטל עובדים זרים [מיסוי כללי]
חלק ממאבקה של הממשלה בתופעת העסקת עובדים זרים, הוא השתת היטל על העסקת עובדים זרים בשיעור מהכנסת העבודה. המדובר בהכבדה נוספת על מי שמעסיק עובדים זרים, בין אם מדובר בעובדים חוקיים ובין אם מדובר בעובדים שאינם חוקיים. שיעורי ההיטל על מעסיק עובדים זרים הם כדלקמן:
לפני 4 שנים 8 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי מנחם כהן, עו"ד (רו"ח)
 
 
רשימת משתמשים באתר    /    מאמרים    /    יצירת קשר    /    רכישת מקרקעין בחברה והפיכתה לחברת בית לפני מכירת המבנה
רכישת מקרקעין בחברה והפיכתה לחברת בית לפני מכירת המבנה
המאמרים באתר זה מועלים ע"י הגולשים, אם מצאתם תוכן בלתי הולם - צרו קשר איתנו לבירור הנושא.
מאמרים בדף זה שייכים לנושא עורכי דין , אם יש לך מאמר רלוונטי לתחום עורכי דין נשמח אם תוסיף אותו.
הזכויות בתכנים אלו שייכים לבעליהן. © אתר מאמרים ביז