משתמשים
1398
 
 
קטגוריות
62
 
 
מאמרים
8517
 
פתח דף נחיתה בניית אתרי תדמית לעסקים    

עִסְקָאוֹת נוֹגְדוֹת

 
פורסם ב 20/05/2016
 
דירוג חברי המערכת
המלצה על מאמר 4.1 מתוך 5
 

a onmousedown="c(6249);" target="_blank" href="https://sites.google.com/site/cpaitamar/mmrym/iseqawot-nwogedwot">

עִסְקָאוֹת נוֹגְדוֹת
ד"ר איתמר כוכבי עורך דין, רואה חשבון וכלכלן
הטכניון – הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול, מרצה בקורסים "חשבונאות ניהולית מתקדמת" ו"בקרת עלויות".
מרצה מצטיין טכניוני – הצטיינות יתירה בהוראה לשנת תשע"ה סמסטר חורף.
מרצה מצטיין טכניוני – ראוי לשבח בהוראה לשנת התשע"ו.
אוניברסיטת חיפה – הפקולטה לניהול – מנהל עסקים, מרצה בקורסים "חשבונאות פיננסית" ו"עקרונות החשבונאות" לתואר MBA.
מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.
ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה Dr. Faculty of Law, University of Haifa.
שיעורי מבוא – עסקאות במקרקעין – חשבונאי, משפטי, מיסויי
מבוא – בקרת עלויות – עקרונות החשבונאות – חשבונאות פיננסית
יסודות עסקה במקרקעין – מכירת מקרקעין לשני גופים
"עסקה" פירושה: הסכם בין מוכר לקונה.
"נוגד" פירושו: סתר; שלל; פועל כנגד; טען את ההיפך.
עסקאות נוגדות הינן, עסקאות הסותרות אחת את השנייה. מצב מעין זה, אינו מאפשר קיום העסקאות יחד, כך שלא ניתן לקיים את העסקה הראשונה מבלי להפר את העסקה השנייה.
עסקאות נוגדות במקרקעין הינו המצב בו קיימות שתי התחייבויות לעסקאות במקרקעין, הסותרות אחת את השנייה, לגבי אותו נכס, הגורמות לכך, שהעסקאות מתנגשות זו בזו. עסקה נוגדת מתבצעת כאשר נכס נמכר לשני קונים במקביל.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, (להלן ייקרא: "החוק"), קובע בסעיף 9, לחוק:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב – זכותו עדיפה".

לעיתים, מתבצעת מכירת נכס מקרקעין, למספר קונים, מהסיבות הבאות:
1. רשלנות
2. מצג שווא
3. רמייה
4. נוכלות לצורך הכשלת עסקה קודמת
5. מצג שווא לצורך גריפת רווח כפול
6. מצבים של עסקאות נוגדות שהתהוו באקראי ואינן בשליטת המוכר

מי קודם למי בעסקאות נוגדות
השאלה העולה היא מהו סדר הקדימות, בין שני קונים של אותו נכס. כל אחד מהקונים טוען לבעלות על הנכס. נוצר מצב בו קיימת מחלוקת משפטית חוזית-קניינית בין הצדדים.
במצב זה מתקיימות זכויות נוגדות בין הקונה הראשון (קונה א') לקונה השני המאוחר (קונה ב'):
מי גובר מבחינה קניינית, האם הקונה הראשון או הקונה המאוחר שהינו השני?
תקנת השוק קובעת כי עקרונית לקונה הראשון כרונולוגית, מבחינת סדר הזמנים, אשר קנה את הנכס בעסקה הראשונה, ישנה עדיפות על הקונה השני בזמן. ואולם, אם הקונה השני קנה את זכותו תוך שפעל בתום לב, שילם תמורה בגין העסקה, והעסקה נרשמה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין, בתום לב, אותו קונה שני המאוחר בזמנים יזכה בעדיפות על פני הקונה הראשון אשר קנה את הנכס בעסקה הראשונה (סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969).
מהאמור לעיל עולה כי ראשית יש לבדוק את תום הלב הסובייקטיבי והאובייקטיבי של הקונה השני. עמדה על כך, כב' השופטת ארבל בפסק הדין, בבית המשפט העליון, ע"א 7643/06 אבו זיאד נ' תמאם בשיר, כדלקמן:
"המבחן לתום לב של הרוכש הראשון בנוי מתום לב סובייקטיבי שעניינו אי ידיעת הרוכש השני על דבר קיומה של הזכות הראשונה בשעה שערך את עסקת המקרקעין ומתום לב אובייקטיבי, שעניינו בדיקת מרשם המקרקעין או מצב ההחזקות במקרקעין עצמם ע"י הרוכש השני טרם עריכת העסקה. אין צורך בידיעה של ממש ודי בכניסה לעסקה במצב של "עצימת עיניים"" – קרי, בנסיבות בהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר כי לצד מוקדם קיימת זכות ביחס לנכס – כדי לקבוע שהרוכש השני נהג בחוסר תום לב".
כלומר, אם יוכח בהליך המשפטי כי הרוכש השני לא ידע ולא יכול היה לדעת על עסקת המכר הקודמת בין המוכר לרוכש הראשון, ואם יוכח כי הרוכש השני ביצע את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות במרשם המקרקעין, ולפי נתוני המרשם לא היה כל זכר וקיום לעסקת המכר הראשונה, אז יוכל הוא – הרוכש השני – לזכות בנכס שרכש.
יש להדגיש שבכל מקרה בו הקונה השני עמד במבחן תום הלב האובייקטיבי והסובייקטיבי, זכותו בנכס גוברת מסיבה שבפני הרוכש הראשון עמד כלי פשוט למניעת הטעות המשפטית – רישום הערת אזהרה על שמו:
"גם על בעל העסקה הראשונה בזמן לנהוג בתום לב ולרשותו עומד כלי יעיל, פשוט וזול בדמות רישום הערת אזהרה. אלא שאי רישום הערת אזהרה אין פירושה בהכרח כי הופרה חובת תום הלב או כי זכותו של הרוכש השני גוברת. בנסיבות בהן הרוכש השני פעל בחוסר תום לב סובייקטיבי ו/או אובייקטיבי, ה"אשמה" להתנגשות העסקאות הנוגדות רובצת לפתחו, שכן בידיו הייתה האפשרות הפשוטה ביותר למנעה".
מהאמור לעיל עולה, שבאופן עקרוני, זכותו של הקונה הראשון בזמן עדיפה על הרוכש השני, ולכן, במקרה בו הקונה השני פעל בחוסר תום לב – ולא עמד בתנאי סעיף 9 לחוק המקרקעין – האחריות תחול עליו ולא ניתן יהיה לפגוע בזכותו של הקונה הראשון, גם אם קיים פגם בתום הלב של הקונה הראשון אשר לא נקט בהליך הפשוט של רישום הערת אזהרה לטובתו.
"לרשותו של הרוכש הראשון עומד כלי יעיל, פשוט וזול בדמות רישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין, אשר בכוחה למנוע את התנגשות הזכויות בין הרוכש הראשון לבין הרוכש השני. באמצעות רישומה של הערה זו יכול הרוכש הראשון בזמן להפוך למונע הזול ביותר של "תאונה משפטית" זו, ומשכך, הימנעות מרישומה של הערת אזהרה עלולה לעלות מבחינתו כדי מחדל המפר את חובת תום הלב, בגינו יאבד את מקומו כבעל זכות עדיפה לטובת הרוכש השני".

הערה: המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להיפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

הכותב: ד"ר איתמר כוכבי, הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-20 שנה, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות. כמו כן, מרצה באוניברסיטת חיפה, בפקולטה לניהול – מנהל עסקים, לתואר MBA, בקורס "עקרונות החשבונאות".
ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה. Dr. Faculty of Law, University of Haifa, ISRAEL.
במקצועו רואה חשבון וכלכלן (כ-25 שנה), וכן עורך דין. בעל משרד עריכת דין (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה. תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה.
מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.
מיקום המשרד:
קריית הממשלה פל ים 7, חיפה, טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04, פל': 5443671- 050
e-mail: cpa-adv-itamar@bezeqint.net

אהבתם את המאמר ?
תנו לייק
כניסות
0
צפיות
872
 

מאמרים נוספים מאותה קטגוריה

 
עורך דין פשיטת רגל בתל אביב - עו"ד רונן דלאל
רונן דלאל הינו עורך דין מקצועי בסוגיית ובתחום פשיטת הרגל. מקרים רבים אשר הגיעו לחוסר עצמאות כלכלית הגיעו אל משרדו של רונן דלאל ובעזרת מהלכים מקצועיים, חוקיים ואמינים כגון איחוד תיקים, גביית חובות, ביטול עיקולים ועוד, עזר ללא מעט לקוחות לקבל את ההפטר ולחזור למסלול של עצמאות כלכלית. פשיטת רגל הינו תחום מורכב, וכל הליך הקשור לזה יכול להיסחב ארוכות ובמהלכו יגבה זמן ומחיר נפשי יקר. בזכות ליווי אישי מקצועי של עורך הדין רונן דלאל וצוות משרדו התומך יהפוך את ההליך לפשוט ונעים יותר.
לפני 1 שבועות 1 ימים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי עו"ד רונן דלאל
נוטריון תרגום
תרגום נוטריוני הוא תרגום שנוטריון מבצע ואותו הוא חותם באמצעות סרט אדום והחותמת האישית שלו כנוטריון. נוטריון הוא עורך דין שעבד עשר שנים לפחות במסגרת מערכת המשפט הישראלית וקיבל אישור מטעם משרד המשפטים הישראלי לתת שירותי נוטריון, בניהם גם שירותי תרגום – בתנאי שהוא דובר את השפה ממנה ואליהם המסמכים מתורגמים. הסיבה לרשמיות היתרה היא כי תרגום נוטריוני הוא בעל תוקף משפטי – אפשר להציג את התרגום, במידה והוא תרגום נוטריוני (בלבד!) ושתרגום זה יהיה מקובל את המוסדות הרשמיים, המדיניים והמשפטיים כמסמך שתוכנו זהה לחלוטין למסמך המקורי ממנו התרגום התבצע. תרגום המתבצע על ידי מתרגם שאינו נוטריון, מדויק ככל שיהיה, אינו בעל תוקף משפטי ולא יהיה קביל על ידי מוסדות רשמיים ומדיניים שדורשים תרגום נוטריוני.
לפני 1 שבועות 4 ימים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי גלעד
אסתר שלום - עו"ד גירושין בתל אביב
עו"ד אסתר שלום הינה עורכת דין לדיני משפחה וגירושין בפרט בעלת משרד בוטיק בו תקבלו אווירה חמה ונינוחה שתרגישו כמו בבית. באמתחתה של עורכת הדין אסתר שלום אפשר למצוא תיקים ומקרים רבים הנחשבו לחסרי פתרון וללא דרך מוצא, עורכת הדין אסתר שלום מייצגת כבר שנים רבות שלל לקוחות העומדים בפני תהליך ארוך ומתיש, בעזרת ידע, ניסיון ורגישות רבה מצליחה עורכת הדין אסתר שלום להביא תיקים רבים ההוגדרו כחסרי תקווה להצלחה רבה. זוגות רבים התוודו ליכולות חסרות התקדים ולהצלחות רבות על ידי עו"ד אסתר שלום.
לפני 2 שבועות 4 ימים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי Esthers1
יפוי כח מתמשך
יפוי כוח מתמשך הוא הסדר משפטי המבוסס על בחירה אישית של הממנה ועל מערכות יחסים משפחתיות או חברתיות של קרבה ואמון – הממנה בוחר בן משפחה, אדם אחר הקרוב אליו או איש מקצוע המהימנים עליו ואשר הוא סומך עליהם לשמש כמיופיי כוחו.
לפני 1 חודשים 1 שבועות , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי nir5085
נוטריון מחירון 2019
נוטריון הוא עורך דין בעל ניסיון במשפט הישראלי שהוסמך מטעם משרד המשפטים הישראלי לתת שירותים נוטריוניים. שירותים נוטריוניים הם שירותי אימות, עריכה ואישור מסמכים משפטיים. על פי החוק, שירותי כל הנוטריונים בארץ ניתנים על פי מחירון אחיד לכל אחד מהשירותים הניתנים. שכ”ט מעודכן לשרותי נוטריון זה מתעדכן מדי שנה. לכל המחירים יש להוסיף מע”מ.
לפני 1 חודשים 1 שבועות , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי גלעד

מאמרים נוספים מאותו משתמש

 
סילבוס - חשבונאות פיננסית למנהלים MBA, הפקולטה לניהול - מנהל עסקים
אוניברסיטת חיפה – הפקולטה לניהול – החוג למנהל עסקים מחזור כב' – כיתות: תאנה, תמר תקופת לימודים מס' 1: 03.11.2016 – 30.12.2016
לפני 2 שנים 11 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי cpa-adv-itamar@bezeqint.net
מכתב הישגים – ציון לשבח – פרופ' אבישי מנדלבאום, דיקן
קיבלתי את תוצאות המשאל המרצה הטוב לסמסטר חורף תשע"ו ושמחתי ללמוד על הצטיינותך בקורס "חש. ניהולית מתקדמת" אותו לימדת (בין 12% הציונים העליונים מבין כלל ציוני המרצים בקטגוריה בה נכלל הקורס). הישג זה מקנה לך ציון לשבח, מהווה אות ומפות למרצים אחרים, ותורם רבות לחינוך תלמידינו ולמערכת היחסים בינם למוריהם.
לפני 3 שנים 7 חודשים , מתוך קידום אתרים , נכתב על ידי cpa-adv-itamar@bezeqint.net
שכר הדירה-מיסוי בגין טופס 5329 (1ח) - הצהרה על נכסים
מרבית האזרחים שקיבלו את טופס ההצהרה על נכסים, אינם בעלי תיק במס הכנסה. אזרח, אשר ברשותו תיק במס הכנסה, חייב לדווח בדו"ח השנתי על הכנסות ורווחים שצמחו למענו, בארץ ובחו"ל.
לפני 4 שנים 7 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי cpa-adv-itamar@bezeqint.net
5329, דוח פרטים אישיים והצהרה על נכסים וחשבונות בארץ ובחו"ל, ישראלי בארה"ב:
רשות המסים קיבלה מידע על חשבונות של 35 אלף ישראלים בארה"ב יישום הסכם ה- ,FATCAאשר נחתם בין ממשלות ישראל וארה"ב ביוני 2014, אודותיו כתבתי במאמרי הרשומים מטה, החל לקרום עור וגידים. השבוע התקשרו אלי מספר לקוחות ואזרחים מזדמנים בעלי אזרחות אמריקאית, אשר קיבלו טופס 5329, ממחלקת המודיעין של רשות המסים בישראל.
לפני 2 שנים 10 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי cpa-adv-itamar@bezeqint.net
אובדן כושר עבודה חוברת עקרונות החשבונאות, בקרת עלויות
אובדן כושר עבודה הינו אובדן היכולת לעבוד כתוצאה ממחלה או מתאונה. המרכיב הביטוחי אמור להבטיח הכנסה עתידית חודשית במקרים של מחלה, נכות או אירוע אחר הגורם למבוטח לאבד את היכולת לעבוד.
לפני 4 שנים 5 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי cpa-adv-itamar@bezeqint.net
 
 
רשימת משתמשים באתר    /    מאמרים    /    יצירת קשר    /    עִסְקָאוֹת נוֹגְדוֹת
עִסְקָאוֹת נוֹגְדוֹת
המאמרים באתר זה מועלים ע"י הגולשים, אם מצאתם תוכן בלתי הולם - צרו קשר איתנו לבירור הנושא.
מאמרים בדף זה שייכים לנושא עורכי דין , אם יש לך מאמר רלוונטי לתחום עורכי דין נשמח אם תוסיף אותו.
הזכויות בתכנים אלו שייכים לבעליהן. © אתר מאמרים ביז