משתמשים
1398
 
 
קטגוריות
62
 
 
מאמרים
8517
 
פתח דף נחיתה בניית אתרי תדמית לעסקים    

מס רכישה על מקרקעין שאינם דירת מגורים

 
פורסם ב 17/09/2014
 
דירוג חברי המערכת
המלצה על מאמר 3.7 מתוך 5
 

מס רכישה על מקרקעין שאינם דירת מגורים
מאת: מנחם כהן, עו"ד (רו"ח) כלכלן ומוסמך למינהל עסקים

1. כללי - העלאת שיעור מס רכישה ברכישת מקרקעין שלא למגורים
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכשחייב במס רכישה, שישתלם בשיעור משווי המכירה, כפי שיקבע שר האוצר.
תקנה 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1975(להלן: "תקנות מס רכישה") קובעת את שיעור מס רכישה שבו יתחייב רוכש בעתמכירת כל זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים או חלק ממנה. משמע, תקנה זומתייחסת לרכישת מקרקעין שאינם מהווים דירת מגורים, קרי למקרקעין מסחרייםשאינם מיועדים למגורים, כגון חנויות, מפעלים ומשרדים, או למקרקעין שאינםמבונים[1].
עד לתיקון תקנות מס רכישה קבעה תקנה 2(1) לתקנות מס רכישה כי מס הרכישהשישלם רוכש של מקרקעין שאינם למגורים, יהיה בשיעור 5% משווי המכירה.
מהותו העיקרית של התיקון[2] היא העלאת שיעור מס הרכישה באחוז אחד, כךשמס הרכישה שישלם רוכש של מקרקעין שאינם למגורים, יהיה בשיעור 6% משוויהמכירה, במקום 5%.
2. השבת שישית ממס הרכישה ברכישת מקרקעין המיועדים לבניה למגורים
2.1 כללי
עם זאת, מחוקק המשנה ביקש לשלב עידוד לבניה למגורים במסגרת התיקון, ולפיכך התווסף ללשון התקנה סעיף קטן 1א, המובא להלן:
"[3](1א) על אף האמור בפסקה (1), במכירת זכותבמקרקעין, שמתקיימים לגביה התנאים המפורטים להלן, תוחזר לרוכש שישית ממסהרכישה ששילם לפי פסקה (1), ובלבד שלא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה,ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק:
(1) המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוקהתכנון והבנייה (בסעיף קטן זה - תכנית בנייה), המתירה בנייה על הקרקע שלדירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים (להלן - דירת מגורים);
(2) לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, לפי חוק התכנון והבנייה."
לפי לשון הסעיף, רוכש מקרקעין שמתקיימים לגביו התנאים הנקובים בסעיףיזכה להשבת שישית מסכום מס הרכישה ששילם, קרי, ישלם בפועל מס רכישה בשיעור5% משווי המכירה. כמו כן, הסעיף מדגיש שעל ההשבה החלקית של מס הרכישה יחולוהוראות סעיף 103א לחוק מיסוי מקרקעין, כלומר הרוכש יזכה להשבת שישית ממסהרכישה ששילם[4], בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלום מס הרכישה ועד ליוםההשבה החלקית.
כדי שתקום הזכות להשבה חלקית של מס הרכישה, יש לקיים 3 תנאים מצטברים:
א. מס הרכישה לא נוכה כהוצאה כנגד הכנסת המשלם לפי פקודת מס הכנסה;
ב. לגבי הזכות במקרקעין שנמכרה חלה תוכנית המתירה בניה של לפחות דירת מגורים אחת;
ג. בתוך 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות.
2.2 אי ניכוי מס הרכישה כהוצאה
קבלן או סוחר מקרקעין או אף מי שביצע עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, זכאילנכות את מס הרכישה ששילם, כהוצאה כנגד הכנסתו. ניכוי מס הרכישה בפועל,כהוצאה, ישלול את הזכות להשבה חלקית של מס הרכישה. לעומת זאת, ניכוי מסרכישה לפי סעיף 39(4) לחוק מיסוי מקרקעין לא ימנע קבלת 1/6 ממס הרכישהבחזרה.
2.3 קיומה של תוכנית המתירה בניה למגורים
התנאי השני עוסק במהות הייעוד שנקבע למקרקעין הנמכרים. כדי שתקום זכאותלהשבה חלקית של המקרקעין, על התוכנית שחלה לגבי המקרקעין הנמכרים לאפשרבניה למגורים, לכל הפחות של דירת מגורים אחת. נראה כי תנאי זה נקבע במטרהלנתב את הקלת המס לגבי מכירות של מקרקעין שניתן לבצע בהן בניה למגורים, כפיהנראה מתוך כוונה לעודד בניה למגורים שתביא להגדלת ההיצע של דירות מגורים,בדומה להוראת השעה[5] שיצאה ברובה מתוקף, זה מכבר.
למרות שהדבר אינו ומבואר מפורשות בלשון הסעיף, נראה כי המועד שבו יש לבדוק את קיומו של תנאי זה הוא מועד המכירה.
2.4 הוצאת היתר בניה בתוך 24 חודשים מיום המכירה
התנאי השלישי הנדרש לשם הקמת זכאות להשבה חלקית של מס הרכישה מחייבהוצאת היתר לבנייה של לפחות דירת מגורים אחת, בתוך 24 חודשים מיוםהמכירה[6]. הוצאת היתר בניה נחשב בדרך כלל להליך ארוך ומורכב, אשר אף כרוךבהוצאות ניכרות. במסגרת בקשה להוצאת היתר יש לכלול טפסים רבים, מפהטופוגרפית ומפה מיצבית, וכן פרטים רבים נוספים. כמו כן, לאחר הגשת הבקשהימתין המבקש לישיבת הועדה המקומית שתדון בבקשתו, וברוב המקרים תחזיר לורשימת תנאים להוצאת ההיתר, וביניהם קבלת אישורם של גורמים רבים כגון רשויותכיבוי והצלה, פיקוד העורף, ועוד.
מקובל לראות בממוצע בתקופה בת שנה אחת כתקופה המינימאלית הנדרשת לשםהוצאת היתר בניה בישראל. אשר על כן, נראה כי התקופה שהוקצבה במסגרת התקנהלהוצאת היתר הבניה לא תאפשר לרוכש זמן התלבטות ארוך מדי, אם ברצונו לממש אתזכאותו להשבה חלקית של מס הרכישה. בנוסף, ראוי לקחת בחשבון כי הוצאת היתרהבניה כרוכה בהשקעת משאבים רבים, וזאת מחמת החובה לתשלום האגרה בגין הגשתהבקשה, והצורך לשכור בעלי מקצוע חיוניים, כגון מודד, אדריכל, מהנדס, וכיוצאבאלו.
ראוי להדגיש כי התנאי אינו מחייב את התחלת הבניה בפועל, אלא את הוצאתהיתר הבניה בלבד. עם זאת היתר בניה עומד בתוקף ל-3 שנים, אולם רק כאשר החלההבניה בתוך שנה מיום הוצאת ההיתר. אם לא החלה הבניה בהתאם להיתר בתוך שנהמיום הוצאתו, פג תוקפו של ההיתר[7].
בהקשרו של תנאי זה יש להדגיש כי תנאי זה הוא התנאי האחרון להגשמה מבחינתציר הזמן, ולפיכך נראה כי מועד הוצאת היתר הבניה יהיה גם המועד להקמת מועדהזכאות להשבה חלקית של מס הרכישה, אולם, ככל הנראה, בכפוף לזכות הרשותלדרוש את השבת ההשבה החלקית במקרה של אי השלמת הבניה בפועל.
תמריצים דומים במקצת לבניה, ברכישת קרקע לבניה, מופיעים בסעיף49יא(ב)(2), שהיה בתוקף עד ליום 31.12.10, לעניין חילוף מקרקעין. כך גםלגבי סעיף 104ב(א)(4) לפקודה, לעניין שינוי מבנה, שלפיו הותנה מתן הפטורממס בהשלמת בניית בנין על הקרקע המועברת לחברה, בתוך 4 שנים ממועד ההעברה,בהתאם לתנאים שקבע המנהל.
2.5 השבה חלקית של מס הרכישה כהטבת מס
למרות כל האמור, נראה כי עדיין מהווה מנגנון ההשבה החלקית של מס הרכישה הטבת מס ביחס לרכישת דירה נוספת שהיא דירת מגורים.
יש לזכור בהקשר זה, כי ברכישת דירת מגורים שאינה דירתו היחידה של הרוכש,משתלם מס רכישה פרוגרסיבי בשיעורים גבוהים, כך שככל ששווי הדירה שתיבנה עלהמגרש גבוה יותר, כך ערכה של הטבת המס המגולמת במנגנון ההשבה החלקית של מסהרכישה גבוה יותר, שכן לו היתה נרכשת דירת מגורים בנויה היה מס הרכישההמתחייב גבוה יותר. נראה כי תוצאה זו מקורה ברצונו של מחוקק המשנה לעודדבניה למגורים מתוך מטרה להגדיל את היצע הדירות.
3. תחילה
תחילת התיקון נקבע החל מיום 1 אוגוסט 2013 ואילך, ולכן במכירת זכותבמקרקעין מיום זה ואילך, תתחייב רכישת זכות במקרקעין שאינם דירת מגורים במסרכישה בשיעור 6% במקום 5%, וניתן יהיה לקנות זכאות להשבת שישית מסכום המסששולם, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, בהתקיים התנאים שנקבעו בתקנה 2(1א)לתקנות מס רכישה לשם כך .
4. נספח: תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) (תיקון), התשע"ג-2013[8]
בתוקף סמכותי לפי סעיפים 9 ו-115 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),התשכ"ג-1963 (להלן - החוק), ובאישור ועדת הכספים של הכנסת, אני מתקין תקנותאלה:
1. תיקון תקנה 2
בתקנה 2 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 -
(1) בפסקה (1), במקום " 5%" יבוא "6%";
(2) אחרי פסקה (1) יבוא:
"(1א) על אף האמור בפסקה (1), במכירת זכות במקרקעין, שמתקיימים לגביההתנאים המפורטים להלן, תוחזר לרוכש שישית ממס הרכישה ששילם לפי פסקה (1),ובלבד שלא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף103א לחוק:
(1) המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוקהתכנון והבנייה (בסעיף קטן זה - תכנית בנייה), המתירה בנייה על הקרקע שלדירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים (להלן - דירת מגורים);
(2) לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, לפי חוק התכנון והבנייה."
2. תחילה ותחולה
תחילתן של תקנות אלה ביום כ"ה באב התשע"ג (1 באוגוסט 2013) והן יחולו על מכירת זכות במקרקעין ביום זה ואילך.
י"ח באב התשע"ג (25 ביולי 2013) יאירלפיד, שר האוצר
[1] כידוע, תקנה 2(2) לתקנות מס רכישה קובעת כי מס רכישה ישולם על ידיהרוכש בעת מכירת זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים, בשיעורים הקבועים בסעיף 9לחוק מיסוי מקרקעין. סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר שיעורי מס שוניםשלפיהם יחויב הרוכש, בהתאם לשווי המכירה, ובהתייחס לשאלה האם הדירה הנרכשתהיא דירתו היחידה או שיש בבעלותו דירה נוספת.
[2] ק"ת 7275, כ"ה באב התשע"ג, 1.8.2013, עמ' 1568.
[3] הוספת פיסקה (1א). תחילה מיום 1.8.13 (ק"ת 7275 התשע"ג 1.8.13, 1568).
[4] מס הרכישה שיוחזר יהיה בשיעור 1% (1% = 6% x 1/6) משווי הנכס.
[5] חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011.
[6] לשם השוואה, ראו הוראת סעיף 104ב(א)(4) לפקודה, המתנה מתן פטור ממסבהעברת קרקע לחברה כנגד הקצאת מניות בהשלמת הבניה על המקרקעין בתוך 4 שניםממועד ההעברה.
[7] אפשר כי היתר בניה שפג תוקפו בטרם הסתיימה הבניה, יביא לביטול זכותושל הרוכש להשבה חלקית, והוא יעמוד בפני דרישה להשבת סכום ההשבה החלקיתשקיבל מכוח תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
[8] ס"ח 7275 התשע"ג 1.8.13, 1568.

אהבתם את המאמר ?
תנו לייק
כניסות
0
צפיות
955
 

מאמרים נוספים מאותה קטגוריה

 
אסתר שלום - עו"ד גירושין בתל אביב
עו"ד אסתר שלום הינה עורכת דין לדיני משפחה וגירושין בפרט בעלת משרד בוטיק בו תקבלו אווירה חמה ונינוחה שתרגישו כמו בבית. באמתחתה של עורכת הדין אסתר שלום אפשר למצוא תיקים ומקרים רבים הנחשבו לחסרי פתרון וללא דרך מוצא, עורכת הדין אסתר שלום מייצגת כבר שנים רבות שלל לקוחות העומדים בפני תהליך ארוך ומתיש, בעזרת ידע, ניסיון ורגישות רבה מצליחה עורכת הדין אסתר שלום להביא תיקים רבים ההוגדרו כחסרי תקווה להצלחה רבה. זוגות רבים התוודו ליכולות חסרות התקדים ולהצלחות רבות על ידי עו"ד אסתר שלום.
לפני 4 ימים 10 שעות , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי Esthers1
יפוי כח מתמשך
יפוי כוח מתמשך הוא הסדר משפטי המבוסס על בחירה אישית של הממנה ועל מערכות יחסים משפחתיות או חברתיות של קרבה ואמון – הממנה בוחר בן משפחה, אדם אחר הקרוב אליו או איש מקצוע המהימנים עליו ואשר הוא סומך עליהם לשמש כמיופיי כוחו.
לפני 3 שבועות 3 ימים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי nir5085
נוטריון מחירון 2019
נוטריון הוא עורך דין בעל ניסיון במשפט הישראלי שהוסמך מטעם משרד המשפטים הישראלי לתת שירותים נוטריוניים. שירותים נוטריוניים הם שירותי אימות, עריכה ואישור מסמכים משפטיים. על פי החוק, שירותי כל הנוטריונים בארץ ניתנים על פי מחירון אחיד לכל אחד מהשירותים הניתנים. שכ”ט מעודכן לשרותי נוטריון זה מתעדכן מדי שנה. לכל המחירים יש להוסיף מע”מ.
לפני 4 שבועות 1 ימים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי גלעד
תביעה לפינוי מושכר
כיום ובשונה מהמצב המשפטי ששרר בארץ בעבר, ניתן לסיים תביעה לפינוי שוכר בפרק זמן קצר יחסית וניתן, במקרים מסויימים לקבל פסק דין שמורה על פנוי השוכר מהדירה בתוך 60 יום מיום הגשת התביעה וזאת בשל סדר דין מיוחד ומהיר.
לפני 3 שבועות 3 ימים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי nir5085
הסכם ממון נוטריון
צלצלו אלינו לקבלת פרטים נוספים 051-5544300 במציאות הנוכחית בו זוגות רבים אשר נישאים בסופו של דבר נפרדים או מתגרשים, קיימת משמעות רבה לחתימה על הסכם ממון לפני הנישואים. הסכם שכזה מאפשר לבני הזוג להחליט מה יהיו זכויותיהם לגבי הנכסים לאחר פרידה במצב רגוע. בזמן גירושים קיימים לרב סערת רגשות, כעסים ומתחים אשר עומדים בדרך להחלטה ביישוב הדעת על אופן חלוקת הנכסים. הסכם ממון שנערך טרום נישואים, מאפשר החלטה שקולה אם יידרשו לכך בעתיד.
לפני 4 שבועות 1 ימים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי גלעד

מאמרים נוספים מאותו משתמש

 
טופס 5329
טופס 5329 (דוח פרטים אישיים והצהרה על מקורות ההכנסה) מיועד בדרך כלל לפתיחת תיק חדש במס הכנסה ומיועד בדרך כלל לעצמאים חדשים ומי שיש להם הכנסות שלא ממשכורת. החל מחודש ינואר 2014 עודכן הטופס והוא נשלח לעשרות אלפי נישומים ביוזמת רשות המסים, תוך שינוי מספר פרטים וסימונו מחדש (1n) 5329. בין השאר שונתה כותרת הטופס כך שבמקום "דו"ח פרטים אישיים והצהרה על מקורות הכנסה" הכותרת החדשה היא: "דו"ח פרטים אישיים והצהרה על מקורות הכנסה בארץ ובחו"ל". (הדגשה שלי – מ.כ).
לפני 5 שנים 3 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי מנחם כהן, עו"ד (רו"ח)
קבלת דירה - במתנה או בירושה?
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן - החוק) מעניק פטור במכירת דירה מזכה שקיבל המוכר בירושה בהתמלא כל התנאים הבאים:
לפני 5 שנים 2 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי מנחם כהן, עו"ד (רו"ח)
מע"מ במכירת דירת מגורים
מע"מ במכירת דירת מגורים על ידי עוסק במקרקעין (סעיף 5(ב) לחוק)
לפני 5 שנים 3 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי מנחם כהן, עו"ד (רו"ח)
פתרון שאלה בנושא קניין רוחני מתוך בחינת יועצי מס 1/2014
פתרון שאלה בנושא קניין רוחני מתוך בחינת יועצי מס 1/2014 מתוך אוגדני סוגיות במסים מאת מנחם כהן, המכילים מאות פתרונות.
לפני 5 שנים 3 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי מנחם כהן, עו"ד (רו"ח)
היטל עובדים זרים [מיסוי כללי]
חלק ממאבקה של הממשלה בתופעת העסקת עובדים זרים, הוא השתת היטל על העסקת עובדים זרים בשיעור מהכנסת העבודה. המדובר בהכבדה נוספת על מי שמעסיק עובדים זרים, בין אם מדובר בעובדים חוקיים ובין אם מדובר בעובדים שאינם חוקיים. שיעורי ההיטל על מעסיק עובדים זרים הם כדלקמן:
לפני 5 שנים 2 שבועות , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי מנחם כהן, עו"ד (רו"ח)
 
 
רשימת משתמשים באתר    /    מאמרים    /    יצירת קשר    /    מס רכישה על מקרקעין שאינם דירת מגורים
מס רכישה על מקרקעין שאינם דירת מגורים
המאמרים באתר זה מועלים ע"י הגולשים, אם מצאתם תוכן בלתי הולם - צרו קשר איתנו לבירור הנושא.
מאמרים בדף זה שייכים לנושא עורכי דין , אם יש לך מאמר רלוונטי לתחום עורכי דין נשמח אם תוסיף אותו.
הזכויות בתכנים אלו שייכים לבעליהן. © אתר מאמרים ביז