משתמשים
1103
 
 
קטגוריות
62
 
 
מאמרים
7435
 
פתח דף נחיתה בניית אתרי תדמית לעסקים    

הסכמת דיירים לביצוע פעולות בניה בבית המשותף

 
מאת omer1024
פורסם ב 04/05/2014
 
דירוג חברי המערכת
המלצה על מאמר 3.8 מתוך 5
 

trong style="font-family: 'Trebuchet MS', 'Helvetica Neue', Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 15.555556297302246px;">הסכמת הדיירים לביצוע פעולות בבית המשותף
מכיוון שהדיירים בבית המשותף הם למעשה שותפים בכל הקשור לזכויות הנובעות מהיותם בעלי הנכס ומהיותם בעלי חלק יחסי של הרכוש המשותף, מרבית המחלוקות המגיעות לפתחו של בית המשפט על ידי הדיירים בבית המשותף עוסקות בהסדרת הזכויות בנכס ואופן הסדרת ניהול ואחזקת הבית המשותף. רבות מהתביעות ידרשו בהכרעה בין הסכמות נטענות לאלו הנדרשות לצורך תיחום והגדרת הזכויות בבית המשותף בעיקר לצרכי בניה, אך גם בענין היקף החזקת הרכוש המשותף על ידי מי מהדיירים, לניהולו או להיקף הצמדתו למי מהדירות.
כאמור הדיירים נחשבים לשותפים בבית המשותף ולהם הזכות הקניינית בנכס ובנוסף לכך גם זכות בחלק בלתי מסוים ביתרת שטחו של הנכס במגרש, הוא הרכוש המשותף.
כדי להבטיח שמירה על זכויותיהם של הדיירים ביחס מעוגן בינם ובין עצמם, נדרש כל דייר, המעוניין לבצע פעולה שתשפיע על יתר הזכויות של הדיירים, להסכמת הדיירים לצורך ביצוע אותה פעולה.
פעולה שיוזם דייר בחלק מסוים בבית המשותף, לדוגמא בניה, תגרום מחד גיסה להשבחת הזכות של אותו דייר בחלק זה ומאידך גיסה תגרום להצרת הזכות של יתר הדיירים באותו החלק.
לכן נדרשת הסכמת כלל הדיירים או מרביתם לצורך ביצוע הפעולה שעלולה לפגוע ולהצר את זכותם. הגבלה זו, באמצעות מנגנון הסכמה שקבוע בחוק, נדרשתשכן בלעדיה לא יהיה וויסות בין רצון הדייר כפרט ובין טובת כלל הדיירים כשותפים בבית המשותף שעלולים למצוא עצמם בעלי זכות צרה יותר עקב סיפוח אותו חלק בבית המשותף לדייר פלוני. הסכמת הדיירים נדרשת כאשר זכויות דייר פלוני גדלות עקב הרחבת דירתו או בניה נוספת, ולעומתן זכויות יתר הדיירים קטנות, בהתאמה.
הסכמה לצרכי בניה או הרחבת דירה
כאשר המדובר בבניה בבית המשותף, עומדות בפני הדייר המעוניין מס' אפשרויות: (1) הרחבת הדירה ע"י הצמדת רכוש משותף לצורך ההרחבה; (2) הגדלת דירתו על ידי בניה על רכוש שכבר צמוד לדירתו אפילו אם הוא בריחוק מהדירה (לדוגמא על גג הבנין בקומה 3 כאשר הדירה המבקשת היתר ממוקמת בקומת קרקע).
יודגש כי שטח הבית המשותף וזכויות הבניה הנלוות לו קבועות בתכנית מתאר וכל בניה שתבוצע משפיעה הן על יתר זכויות הבניה הפנויות לניצול והן על אחוז אחזקתו של כל דייר בשטח הרכוש המשותף, אשר כאמור נגזר מתוך שטח רצפת דירתו ביחס לכלל שטח רצפת הבית המשותף.
את הסכמת הדיירים. נחלק את סוג ההסכמה הנדרשת ל – 2. הסכמה הנדרשת מכלל הדיירים ועיקרה להחליט בדבר הצמדת רכוש משותף או שינויי זכויות בין דיירים, הסכמה המעוגנת בס' 55 לחוק המקרקעין. הסכמה אחרת נדרשת לצורך הרחבת דירה והיא נדרשת ממי שברשותם 3/4 מכלל הדירות ו 2/3 משטח הרכוש המשותף, סוג הסכמה זה נקבע בתיקון 18 לחוק המקרקעין ובכך מתאפשר לדייר להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירתו לצורך הרחבתה. עוד קובע החוק כי החלטה כאמור לא תתקבל אם יש בה כדי "לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה".
קיימת אי בהירות ביחס להגדרת המונח הרחבה. אולם נראה כי המחוקק ביקש לסייע בידי הדייר להרחיב דירתו מבלי להיות תלוי בכלל הדיירים והסייג כפי שצוין מדגיש את יכולתו של הנפגע לפנות למפקח לצורך בירור פגיעתו הנטענת. לרוב תחשב הרחבה ככזו כאשר השטח לגביו מתבקשת ההרחבה ממוקם פיזית סמוך לדירה או כאשר מדובר בבניה פרטית ולא מסחרית או כאשר ההסכמות לבניה הם הדדיות בין בעלי הדירות. אך כאמור ההגדרה משמשת מעין ס' סל ונקבעת בהתאם להתפתחות צרכי וטובת הציבור.
תיחום נוסף של זכויות הדיירים בבית המשותף נקבע על ידי הסכמות עבר. דייר שהתגורר בעבר בבית המשותף הגיע להסכמות בדבר חלוקת הזכויות בבית המשותף והסכמות בדבר אפשרות בניה עתידית. כך, הדייר החדש עלול למצוא עצמו מעוגן לאותם הסכמות מבלי שידע על כך דבר. אותו דייר עלול למצוא עצמו מחויב להסכמה אף אם לא נרשמה בתקנון המוסכם או בפנקס הבתים המשותפים, ואף אם אינה עומדת בתנאי תכנית המתאר אלא הינה הסכמה מפורשת בין הדיירים ובכך קיבלה תוקף כלפי צדדים שלישיים. (י-ם) 227/11 חיים אדלמן נ' יוסף אלון.
לסיכום: כאשר נדרשת בניה בבית המשותף יש לבחון הסכמות עבר כמו גם סוגי הסכמות שיצאו אל הפועל מאז אותה הסמכת עבר. הצמדות ושימוש ברכוש המשותף שנעשו משך שנים אף ללא הסכמה של יתר הדיירים יוצרים תסבוכת בבואו של הדייר להכשירם או להתנגד להם. בייחוד כאשר המדובר בדייר חדש שרכש דירתו לא מכבר. יש לבחון היטב את מצב הבית המשותף, תשריטו, תקנונו ונסח רישומו כמו גם את היתריו לצורך הבנת 'מערכת היחסים הייחודית' השוררת באותו בית משותף. כל אלו לא ימנעו לחלוטין היווצרות מחלוקות בבית המשותף בין דייריו אולם אם יוקפד על אופן ניהול נכון של הבית המשותף ורישום ההחלטות המתקבלות במהלך תקופת ניהולו, יקל על הצדדים לאפשר גם לצדדים נוספים המצטרפים לשותפים בבית המשותף, לדעת בדיוק מה היקף הזכויות בו,
הערה - אולי מנגנון המחייב את הדיירים בבית המשותף לרשום בפנקס הבתים המשותפים את ההחלטות המשפיעות על היקף הזכויות בו, יביאו להצגת מצב הזכויות הנכון לאותו מועד לכל המעוניין וכנגזרת לכך כמובן יובילו להסדרת מערכת הזכויות בין הדיירים ובין עצמם.
להמשך קריאת המאמר השלם בנושא תביעה עקב סכסוך בבית המשותף.


אהבתם את המאמר ?
תנו לייק
כניסות
3
צפיות
912

 

מאמרים נוספים מאותה קטגוריה

 
איך אפשר להגיש עתירה מנהלית כנגד העירייה?
ארנונה. כל חודשיים כמו שעון שוויצרי אנחנו מקבלים את דרישת התשלום הזאת מהרשות המקומית. החיוב הוא על בסיס גודל הדירה שלנו ועלות לפי מטר מרובע. בדרך כלל התשלום מבוצע על ידנו באופן אוטומטי באמצעות קפיצה לעירייה, לדואר או פשוט און ליין על המחשב. חבל שכך.
לפני 2 ימים 15 שעות , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי עידן שלומן
איך מגישים עתירות לבג"צ
הגשה נכונה וחוקית של עתירות לבג"צ כנגד החלטות של הרשויות.
לפני 3 ימים 6 שעות , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי avitheking
ייפוי כוח מתמשך – למה זה חשוב?
ייפוי כוח מתמשך הוא מסמך משפטי המאפשר לכל אדם בוגר במדינת ישראל (מעל גיל 18 זהו אדם בוגר) למנות צד שלישי אשר יהיה בעל היתר לבצע עבורו פעולות כאלו ואחרות ולקבל החלטות שונות בעניינים שהוגדרו מראש. מינוי זה יתקיים במידה והממנה אינו מסוגל לבצע פעולות אלה עכב נסיבות מסוימות (בעיה נפשית או רפואית בד"כ).
לפני 4 ימים 14 שעות , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי עידן שלומן
5329, דוח פרטים אישיים והצהרה על נכסים וחשבונות בארץ ובחו"ל, ישראלי בארה"ב:
רשות המסים קיבלה מידע על חשבונות של 35 אלף ישראלים בארה"ב יישום הסכם ה- ,FATCAאשר נחתם בין ממשלות ישראל וארה"ב ביוני 2014, אודותיו כתבתי במאמרי הרשומים מטה, החל לקרום עור וגידים. השבוע התקשרו אלי מספר לקוחות ואזרחים מזדמנים בעלי אזרחות אמריקאית, אשר קיבלו טופס 5329, ממחלקת המודיעין של רשות המסים בישראל.
לפני 2 שנים 4 ימים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי cpa-adv-itamar@bezeqint.net
משכנתא לאחר פשיטת רגל – רק מרטין בוקסדורף יועץ מומחה
עברתם פשיטת רגל וקיבלתם הפטר? עבר קצת זמן ואתם רוצים עכשיו לקחת משכנתא לסגירת חובות או משכנתא לקניית דירה? אתם כבר בטח מבינים שזה הולך להיות משימה מאוד קשה, היות והבנקים לא יכולים לסבול אנשים שעברו פשיטת רגל ולא מוכנים להסתכל עליהם בכלל.
לפני 1 שבועות 4 ימים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי דרור אטרי

מאמרים נוספים מאותו משתמש

 
הסכמת דיירים לביצוע פעולות בניה בבית המשותף
תביעות של דיירים בבית המשותף מביאות בד"כ להכרעה מחלוקות הנובעות מהמתח השורר במערכת היחסים המורכבת בבית המשותף. התביעות עוסקות במגוון נושאים הקשורים לאופן ניהול הבית המשותף לקביעת הזכויות בו בין הדיירים וביניהם: הסדרת ניהול ואחזקת הרכוש המשותף, הצמדות של רכוש משותף, זהות מנהלי הבית המשותף ומתחזקיו ובניה (בניה ברכוש המשותף, בניה בדירה או בניה בשטח שהוצמד לדירה). במאמר זה נסקור את סוגי ההסכמות הנדרשות לצורך בניה בבית המשותף.
לפני 4 שנים 8 חודשים , מתוך עורכי דין , נכתב על ידי omer1024
 
 
רשימת משתמשים באתר    /    מאמרים    /    יצירת קשר    /    הסכמת דיירים לביצוע פעולות בניה בבית המשותף
הסכמת דיירים לביצוע פעולות בניה בבית המשותף
המאמרים באתר זה מועלים ע"י הגולשים, אם מצאתם תוכן בלתי הולם - צרו קשר איתנו לבירור הנושא.
מאמרים בדף זה שייכים לנושא עורכי דין , אם יש לך מאמר רלוונטי לתחום עורכי דין נשמח אם תוסיף אותו.
הזכויות בתכנים אלו שייכים לבעליהן. © אתר מאמרים ביז